□ 徐志麗

近年來，新一線城市主城區(qū)擴容，構(gòu)建一個更大的“主城都市區(qū)”等政策落地，原有區(qū)縣在發(fā)展中得到越來越多的機會。以重慶某新城區(qū)為例，2020年，全區(qū)在建房地產(chǎn)項目64個，總建筑面積976.2萬平方米，累計成交面積192.9萬平方米，成交金額118.2億元。這類城市新區(qū)在未來3-5年，將進一步融入主城，承接主城外溢需求，對周邊區(qū)縣吸附力增強，城市局部板塊價值還有較大提升空間。這為新區(qū)房地產(chǎn)廣告行業(yè)帶來巨大商機。

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新一線城市新區(qū)房地產(chǎn)虛假廣告急劇增加，除了傳統(tǒng)媒體當中的虛假廣告之外，更蔓延到社交媒體、網(wǎng)絡(luò)直播、垃圾短信、垃圾電話等，嚴重損害了消費者的切身利益。目前，房地產(chǎn)廣告存在四大問題：投訴數(shù)量多、糾紛原因廣、涉及人數(shù)眾和調(diào)查取證難。房地產(chǎn)行業(yè)多采取預售方式進行銷售，在大規(guī)模宣傳銷售階段，對應(yīng)的樓盤商鋪并未完工，宣傳中承諾的景觀、戶型、商業(yè)預期等都無法立刻判斷是否有虛假成分。

為認真貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求，更好地保護消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市場監(jiān)管部門面對新的市場形勢，就如何加強房地產(chǎn)廣告監(jiān)管，應(yīng)該制定新的對策。

房地產(chǎn)虛假廣告產(chǎn)生問題的主要原因在于：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律意識淡薄。開發(fā)商在制作房地產(chǎn)廣告時，往往夸大其辭，做一些失實甚至是虛假的宣傳。同時，所公布不利因素信息往往字體很小，且設(shè)置在售樓部角落等容易被忽視的位置，銷售顧問在介紹的時候也是避重就輕地談不利因素。二是開發(fā)商與購房者的信息不對稱。期房市場，購房者無法從簽訂合同的時候感知和把握房屋質(zhì)量和配套設(shè)施等信息，很多不良開發(fā)商就利用信息不對稱忽悠購房者。三是廣告經(jīng)營者主體責任缺失。部分廣告經(jīng)營者為追求巨大的經(jīng)濟利益，在制作、代理、發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，一味滿足開發(fā)商的需求，不落實廣告行為規(guī)范，未建立健全廣告業(yè)務(wù)的承接登記、審核、檔案管理制度，在高額的利潤面前，對法律規(guī)定置若罔聞，喪失社會責任感。四是投入成本低，利潤回報高。對于開發(fā)商來說，每套房子的總價都不低，通過各種宣傳方式所投入的成本和虛假宣傳所付出的代價，不值一提。五是購房者缺乏理性維權(quán)意識。隨著消費者維權(quán)意識的提升，購房者可以采取多種渠道和方式進行投訴舉報，可以發(fā)現(xiàn)越來越多的購房者將虛假宣傳作為托底性維權(quán)理由，實際調(diào)查后和宣傳廣告行為并無相關(guān)，但給人帶來幾乎所有樓盤都存在虛假宣傳問題的錯誤印象。

筆者認為，市場監(jiān)管部門的工作對策可以從以下5個方面展開：

抓素質(zhì)，促規(guī)范。定期組織開展重點廣告企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商和重點中介機構(gòu)的行政指導暨行政約談會，組織學習《廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)及政策要求，確保相關(guān)負責人和銷售骨干宣講到位，并及時督導跟進其對銷售人員進行政策宣講培訓，強化宣傳教育，提高人員素質(zhì)，增強企業(yè)的責任感，規(guī)范房地產(chǎn)廣告發(fā)布行為。

抓監(jiān)管，嚴執(zhí)法。加強監(jiān)管執(zhí)法人員的廣告業(yè)務(wù)知識培訓，提高監(jiān)管能力和水平，增強廣告監(jiān)管過程中的主動性和預見性，利用監(jiān)測平臺做好線上巡查監(jiān)測工作。強化日常監(jiān)管，結(jié)合專項整治，持續(xù)開展對在售（在建）商品房項目實地檢查，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)的虛假宣傳、違法廣告行為，從嚴從快查處，通過查處一些典型違法案件，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)廣告市場，震懾潛在的違法行為。

抓宣傳，提意識。一方面針對部分房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)和重點廣告企業(yè)，要采取集中宣講、上門宣講，通過微信群、QQ群等形式對《廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等法律法規(guī)進行宣傳，提高其自律意識，切實履行企業(yè)主體責任。另一方面，針對購房者等信息獲取處于被動狀態(tài)的群體，要加大宣傳力度，創(chuàng)新宣傳形式。要發(fā)揮主流媒體的正確輿論作用，主動客觀公示房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信息，打破信息不對稱的壁壘，提醒購房者要有自我防范意識，引導購房者理性購房，通過合法渠道理性維權(quán)，打消“法不責眾”“大鬧大解決”的僥幸心理。

抓信用，強懲戒。加強對嚴重違法失信行為的懲戒，對違反《廣告法》，發(fā)布虛假違法廣告的企業(yè)及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)資格證書等措施，并予以曝光。對于立案查處的廣告企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商，要依法及時公示行政處罰信息，定期向社會公布典型案例，形成強大震懾。同時，納入誠信“紅黑榜”失信人名單，推進失信行為的跨部門監(jiān)督，實現(xiàn)“一處失信，處處受限”的全方位管理，提高違法成本。

抓協(xié)作，強合力。加強與住建、公安、規(guī)劃、自然資源、城市管理等部門的配合協(xié)作，建立聯(lián)席會議制度，完善信息共享、聯(lián)合監(jiān)管、聯(lián)合懲戒制度。加強日常監(jiān)管的協(xié)作聯(lián)動，常態(tài)化開展聯(lián)合檢查、聯(lián)合約談，協(xié)同治理頑疾，共同促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者單位：重慶市璧山區(qū)市場監(jiān)管局）

《中國質(zhì)量報》【工作研究】