■文/赫成剛

　　2014年第9期《中國質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督》刊載了印倩同志的《老舊小區(qū)電梯未定期檢驗(yàn)如何處理》的案例。文中表述某市質(zhì)監(jiān)局特種設(shè)備安全監(jiān)察科的工作人員對某實(shí)行業(yè)主自治的一老舊小區(qū)高層住宅樓的電梯進(jìn)行監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)，該電梯的定期檢驗(yàn)標(biāo)志超期未檢。對該案件如何適用法律，產(chǎn)生了三種觀點(diǎn)。下面簡要評析，供同仁們參考。

　　業(yè)主自治是由于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的確立和發(fā)展才成為必要。指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和民主原則建立自治組織、確立自治規(guī)范，管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的一種基層治理模式。

　　關(guān)于業(yè)主自治，我國《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。并進(jìn)一步規(guī)定，對于建筑物及其附屬設(shè)施的管理、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，須經(jīng)業(yè)主共同決定。當(dāng)然，只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，也可不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　國家鼓勵業(yè)主自治前提下選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的模式。所謂物業(yè)管理，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。對于新建住宅，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理，該《條例》規(guī)定，住宅建設(shè)單位本著從維護(hù)全體業(yè)主的共同利益出發(fā)，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行。

　　綜上所述，除非一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少等特殊情況，住宅小區(qū)的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)實(shí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會形式下的業(yè)主自治。對于房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，國家倡導(dǎo)通過公平的市場競爭機(jī)制下選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行。具體到本案，作為老舊小區(qū)配套設(shè)施的高層住宅電梯之所以發(fā)生超期未檢的情形，是全體業(yè)主放棄通過成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理權(quán)利、不履行按照國家規(guī)定交納專項維修資金的義務(wù)，造成無人從事基本的物業(yè)管理所致。

　　當(dāng)務(wù)之急，該市質(zhì)監(jiān)局特種設(shè)備安全監(jiān)察科的工作人員在發(fā)現(xiàn)該案情后，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)通過市質(zhì)監(jiān)局函告該老舊小區(qū)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由上述部門或者機(jī)構(gòu)敦促該住宅樓業(yè)主盡快召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，通過選聘渠道引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事該樓的物業(yè)管理。立即責(zé)令停止電梯的使用，在征得全體業(yè)主意見后，對電梯進(jìn)行檢驗(yàn)和維護(hù)，并將所產(chǎn)生的費(fèi)用告知全體業(yè)主。待業(yè)主委員會成立后由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取專項維修資金交付或者由業(yè)主委員會直接收取后交付。

　　至于本案中的三種處理意見，本人認(rèn)為都有所不妥。概括起來涉及到行政相對人認(rèn)定和法律適用兩個問題。對于行政相對人的認(rèn)定，前兩種意見與第三種意見表面看起來有悖，但歸根結(jié)底還是對違法事實(shí)成立與否的考量有異。本樓的全體業(yè)主從其生命安全出發(fā)，本應(yīng)希望乘坐在檢驗(yàn)周期內(nèi)運(yùn)行正常的電梯。只是沒有相應(yīng)的業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)，才造成電梯超期未檢的事實(shí)。從客觀上看，全體業(yè)主沒有電梯超期未檢的主觀過錯。沒有過錯的行為不為罰，更談不上行政相對人的認(rèn)定。至于第三種意見一味強(qiáng)調(diào)《特種設(shè)備安全法》中有關(guān)使用單位的法律責(zé)任指的是單位而不是個人的說法更不足取，這在行政執(zhí)法的實(shí)踐中不言自明。更不能以此就認(rèn)定不適用《特種設(shè)備安全法》的相關(guān)規(guī)定。因?yàn)椋缜八员旧碓摌堑娜w業(yè)主就不存在違反《特種設(shè)備安全法》的行為。

　　需要補(bǔ)充的是，為什么要制定《特種設(shè)備安全法》，該法第一條將“預(yù)防特種設(shè)備事故，保障人身和財產(chǎn)安全”作為該法的最根本的目的和要求。因此，一味地追求行政處罰甚至一罰了之，不僅陷于機(jī)械執(zhí)法的怪圈，更于預(yù)防電梯事故、保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全無益，這才是本案對今后質(zhì)監(jiān)行政執(zhí)法最大的啟示。

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　　《中國質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督》2014年11月刊