經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，“換錨”后的“新版”房貸利率正式啟用。據(jù)悉，多地房貸利率“換錨”總體較為平穩(wěn)，各家銀行對“換錨”也做了充分準備。

據(jù)悉，房貸利率定價方法轉(zhuǎn)換過程中，重點是保持調(diào)整前后利率水平基本穩(wěn)定。因此，“換錨”前后，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

對于各大商業(yè)銀行而言，其將根據(jù)實際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發(fā)放。有專業(yè)人士表示，后續(xù)各行利率自行調(diào)整的空間會更大。

房貸利率“換錨”首日平穩(wěn)有序

據(jù)中國證券報，記者走訪北京、上海、深圳、江蘇等多地發(fā)現(xiàn)，各地政策總體以穩(wěn)為主，“換錨”前后房貸利率變化不大。

北京地區(qū)多家銀行網(wǎng)點負責人表示，北京地區(qū)新的個人住房貸款利率下限為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點，跟“換錨”前相比幾乎持平。

蘇州方面，某國有大行蘇州分行負責人告訴記者，“我們根據(jù)總行9月中旬下發(fā)的《新發(fā)放個人房貸利率調(diào)整的通知》，落實了10月8日執(zhí)行新利率的工作，各行首套房仍舊保持此前基準利率上浮25%的水平，統(tǒng)一執(zhí)行LPR加128個基點，即6.13%的利率，房貸利率水平不降低。二套房指客戶有一套房貸還未結(jié)清，首付80%，原來是基準利率上浮30%的，現(xiàn)在在LPR基礎上加150個基點?！?/p>

值得一提的是，記者8日從接近央行的人士處獲悉，上海當前執(zhí)行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20個基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加60個基點。

對于上海首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20個基點，相關消息人士解釋，上海這一做法主要是考慮到改革之前，上海首套房最低按照貸款基準利率九五折之后，大概就是4.6%。如果按新定價機制，等于上海首套房要加20個基點，對于市場會有比較大的影響。

LPR傳導尚需時間

據(jù)上海證券報，記者從多位銀行分支行行長處獲悉，目前一些地區(qū)的加點下限要求尚未傳導至銀行分支機構(gòu)。

某城商行沿海省會城市支行行長表示，因為新的個人房貸利率形成機制剛開始執(zhí)行，目前還暫未接到來自當?shù)亟鹑诠芾聿块T關于加點下限的具體要求，當天接到上級行的通知是，保持與此前相同的最低貸款利率絕對值不變。

上述人士解釋道，目前行內(nèi)新的個人房貸合同已經(jīng)全部按照LPR加點的形式簽訂，但具體的加點數(shù)值，是通過“老辦法”確定的利率，倒推最近一個月相應期限的LPR得出。比如，此前當?shù)厥滋追抠J款利率在基準利率上上浮10%以上，以此前4.9%的貸款基準利率計算，上浮10%為5.39%，以此倒算加點下限為5.39%與4.85%的差值，也就是54個基點。

盡管傳導尚需時間，但總體而言，個人住房貸款利率“換錨”正有序推進。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳三地目前只有個別銀行未采用新定價方式。

從具體銀行在全國的布局看，招行已在全國44家分行實現(xiàn)了個人貸款參照LPR為基準利率的投放，并順利度過了新一期LPR報價的更新，新貸款平穩(wěn)完成轉(zhuǎn)換。

對個人房貸選擇、月供等影響幾何？

據(jù)經(jīng)濟日報，個人房貸利率“換錨”后，對個人房貸選擇、月供等影響如何？據(jù)悉，“換錨”后，個人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動利率的利率執(zhí)行方式。

如果選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內(nèi)，該利率保持不變；選擇浮動利率的，貸款利率由LPR加點確定，并按照借款合同約定的利率調(diào)整周期進行調(diào)整，利率隨參考的LPR變動而浮動。新發(fā)放個人住房貸款的重定價周期最短為1年，貸款利率、月還款額不會按月調(diào)整變化。

如經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價周期為1年，貸款利率“于1月1日調(diào)整”，則貸款利率會在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點重新計算。又如經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價周期為3年，貸款利率“于起息日在對月對日調(diào)整”，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會在每隔3年的10月28日按照當年10月20日LPR加點重新計算。

那么，存量房貸利率如何“換錨”？10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行；已簽訂合同但未發(fā)放的個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。10月8日后簽訂借款合同的，應參考LPR定價。據(jù)相關人士表示，存量貸款“換錨”相關政策正在研究中，但不管怎樣，會堅持保護借貸雙方合法權(quán)益的原則。

房貸利率存在進一步下調(diào)的可能

據(jù)第一財經(jīng)，從全國主要的一二線城市看，目前房貸利率水平相比二季度有輕微波動，但多數(shù)城市依然維持在過去兩年的最低利率。融360大數(shù)據(jù)研究院此前的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3bp；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2bp。

房貸利率換錨后，LPR每月20日會公布一次，理論上商業(yè)銀行也可根據(jù)實際情況修改所加基點的數(shù)量，因此，利率后續(xù)存在調(diào)整的可能。購房者還關心，未來房貸利率可能出現(xiàn)怎樣的變化？

央行公告明確，LPR執(zhí)行后，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)表示，就目前而言，LPR不會有太大的變動，基點在短期內(nèi)也不會有太大變動，如何調(diào)整的關鍵還要看貸款合同約定。“如果約定每年調(diào)整一次，那么到期的時候，就會根據(jù)‘新LPR+老基點’來調(diào)整，一年內(nèi)并不會變動；如果約定30年不調(diào)整，那么就相當于一直不變了，即‘老LPR+老基點’?！?/p>

對于各大商業(yè)銀行而言，其將根據(jù)實際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發(fā)放。有專業(yè)人士表示，后續(xù)各行利率自行調(diào)整的空間會更大。

另從趨勢上看，當前全球降息的動作依然會持續(xù)，國內(nèi)降息預期同步增強，將對LPR及房貸利率產(chǎn)生影響。有觀點分析，房貸政策短期內(nèi)不會放松，但后續(xù)隨著金融環(huán)境的進一步寬松，以及房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，預計LPR房貸利率存在進一步下調(diào)的可能。

央視調(diào)查：良好信用記錄對房貸利率影響更大

據(jù)央視，在申請房貸時，有些人會很容易批下來，而有些人則會發(fā)現(xiàn)，自己的房貸利率比別人高出不少。銀行人士提醒，相對于貸款市場報價利率對房貸利率的影響，其實個人信用記錄對房貸利率的影響要更大。

浙商銀行首席財務官景峰指出，底線的要求我們基本都是按照當?shù)刈畹屠剩瞧鋵嵕唧w到每筆業(yè)務上，起決定性作用的，還是客戶他自身的信用資質(zhì)，所以這個得因人而異。

景峰介紹說，目前各地銀行公布的房貸利率，其實只是實際發(fā)放貸款利率的下限，也就是最低值，如果你信用不好，往往得不到最低的房貸利率。

一般來說，有貸款沒有按時歸還的記錄，就會直接影響個人征信。你在任何一家金融機構(gòu)的違約記錄，都會被上報到央行的征信系統(tǒng)里。下次，無論你在哪家銀行申請房貸，銀行都會根據(jù)這個不良信用記錄，提高房貸利率，甚至是拒貸。最常見的不良信用記錄就是信用卡逾期。

興業(yè)銀行計劃財務部副總經(jīng)理官文元認為，有些消費者信用卡刷卡消費的時候，比較瀟灑，但在還款的時間里，忘了還款，過了還款期，之后也把錢還上了，但是這樣也會形成一個不良的信用記錄。

銀行人士還提醒，在等額本息還款模式下，如果你簽的房貸重新定價周期是一年，那么一年內(nèi)無論市場利率怎么變，每月的還款額都是不變的。但是當?shù)诙甑亩▋r周期到來時，房貸月供就可能會發(fā)生變化，這時就要關注一下變化后的還款額，以免因還款不足影響自己的信用記錄。