半島記者　葛昭然　實(shí)習(xí)生　侯祥家整理

本期嘉賓:云南路社區(qū)法律顧問(wèn)　郭玉祥

案情背景

2017年11月2日,張某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同,約定張某購(gòu)買該公司所開(kāi)發(fā)的商品房一套,建筑面積110平方米,總價(jià)為220萬(wàn)元,該公司應(yīng)于2018年10月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付給張某,合同中約定房屋面積應(yīng)以交房時(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn),按相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行實(shí)際結(jié)算,合同簽訂后,張某按期支付了首付款并辦理了銀行按揭手續(xù)。2018年10月30日開(kāi)發(fā)公司向張某送達(dá)了入職通知書,但在入住通知書中以房屋實(shí)測(cè)建筑面積為118平方米為由,通知張某補(bǔ)繳房屋面積差價(jià)款16萬(wàn)元,張某拒絕補(bǔ)繳,在這種情況下,開(kāi)發(fā)公司將張某訴至法院,要求張某支付房屋面積差價(jià)款16萬(wàn)元,張某應(yīng)該繳納嗎?

律師解讀

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,在商品房買賣合同沒(méi)有約定或者約定不明的情況下,交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的,按照以下原則處理:(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持；(2)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

本案中,由于房屋面積誤差比已超過(guò)3%,且雙方對(duì)面積差異的結(jié)算方式并無(wú)明確約定,故應(yīng)當(dāng)適用上述司法解釋的規(guī)定。因此,本案最終的處理結(jié)果取決于張某的選擇權(quán),張某即可以選擇解除合同要求開(kāi)發(fā)公司返還已付購(gòu)房款及利息,也可以選擇向開(kāi)發(fā)公司補(bǔ)繳6.6萬(wàn)元(3%的誤差面積為3.3平方米,對(duì)應(yīng)差價(jià)款為6.6萬(wàn)元)的差價(jià)款。對(duì)于開(kāi)發(fā)公司所提出的要求張某補(bǔ)繳16萬(wàn)元差價(jià)款的主張因缺乏法律依據(jù)將不被采納。