中國消費者報報道(韓莉蕓 記者 薛慶元)名校學區(qū)房，作為一種稀有資源，一經(jīng)推出，就會吸引不少人尤其是家長競相購買。然而，真實的學校施教區(qū)范圍可能與開發(fā)商的宣傳相差甚遠。近日，江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院對一起商品房銷售合同糾紛案依法作出判決，被告房地產開發(fā)商因廣告宣傳內容不實而賠償原告購房者1萬元。

輕信開發(fā)商宣傳購房

2013年，丁某夫婦預備購房，因為特別重視對女兒的教育，學區(qū)房成了他們的第一選擇。20年黃金教育鏈、12年全齡名校……看到一家樓盤這樣的宣傳語，夫婦倆一下子動了心。同年10月，丁某夫婦與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，購買了一套建筑面積130平方米、總價120萬元的房子。

據(jù)丁某夫婦陳述，從兩人第一次看房到簽訂合同，以及在隨后的交房過程中，開發(fā)商一直向兩人聲稱，“雙學區(qū)”是其最大賣點，業(yè)主可在第一轄區(qū)的實驗中學和第二轄區(qū)的外國語中學(均為化名)作雙向選擇。

“實驗中學在當?shù)乜墒琼懏敭數(shù)拿?。再說房子屬于第一轄區(qū)，孩子的小學也可以在該轄區(qū)就讀。”合同簽訂后，丁某夫婦按約支付了購房款，并于2015年2月辦妥房屋產權登記手續(xù)。至此，他們就靜候學校配套佳音。

破碎學區(qū)夢引發(fā)訴訟

2015年4月到6月期間，轄區(qū)公安、教育等部門明確表示，丁某夫婦購買的樓盤項目區(qū)劃屬于第二轄區(qū)，小學和初中施教區(qū)學校分別為第二轄區(qū)小學和外國語中學。

丁某夫婦這才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交付的房屋與當初宣傳中的“雙學區(qū)房”有較大差距。 “女兒不僅讀不到實驗中學，連第一轄區(qū)的小學也沒法就讀。”于是，二人起訴到法院，要求判令開發(fā)商賠償房屋差價2萬元。

據(jù)了解，購房合同中對二人維權特別不利的是，開發(fā)商關于學區(qū)的宣傳和允諾內容并沒有寫進去。而且，該合同還在補充協(xié)議中約定：“買受人已充分了解該房屋的規(guī)劃內容……買受人同意按照本房屋的現(xiàn)有狀態(tài)及小區(qū)規(guī)劃接受并簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現(xiàn)之房屋設計及小區(qū)規(guī)劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分?！?/p>

法院認定開發(fā)商違約

法院審理查明，在該樓盤的路面廣告中，頻繁出現(xiàn)“雙學區(qū)”字樣;搜房網(wǎng)關于該樓盤的宣傳視頻中，置業(yè)顧問明確表示：樓盤中學為雙學區(qū)，業(yè)主可以雙向選擇;2014年2月至5月間，開發(fā)商微信公眾號推送的文章中，多次使用“雙學區(qū)”字樣。

法院認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請”，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為“要約”。根據(jù)相關文件，涉案房屋不屬于實驗中學學區(qū)范圍，開發(fā)商違反了合同約定，構成違約，應承擔違約責任。

“當然，原告也存在過錯。”法官解釋說，“首先，在蘇州大市范圍內，從未出現(xiàn)過某一小區(qū)屬于不同學校學區(qū)、業(yè)主可自由選擇就學的情況，購房者應有起碼的鑒別與判斷;其次，本著對自己負責的態(tài)度，原告也應向相關政府部門核實后再作決定;第三，教育行政部門只有在小區(qū)樓盤完成交房、不動產辦理登記后才會正式公布該小區(qū)的施教區(qū)劃分，房屋銷售過程中的學區(qū)廣告具有巨大的不確定性。”因此，法官表示，原告由于疏忽、輕率而作出購買涉案房屋的決定，自身也存在相當過錯。

至于原、被告雙方在合同附件中寫明的補充條款，法院認為，上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未采取足以引起購房者注意的方式對原告進行提示和說明，內容上排除了買方主要的權利、免除了開發(fā)商自身義務，因而為無效約定。

最終，法院綜合考慮雙方的過錯程度和合同的履行情況，酌情判定被告賠償原告損失1萬元。

法官說法

核實入學政策

以購買“學區(qū)房”為主的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策，因為不同地方的學區(qū)劃分政策或每年有微調。另外，就近入學指的是“相對就近”概念，而非絕對位置的遠近，不是指某個孩子的家庭住址距離某所學校最近就能就近入學，也不是指某一所小學距離某一所中學近，就能就近入學。如果學校已建好，應先去學校咨詢了解是否與開發(fā)商承諾一致，如未建好可讓開發(fā)商出示學校的招生協(xié)議，并可將這些名校分校入學作為購房合同條款寫入合同。

專家觀點

要保障消費者知情權

中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌表示，房地產開發(fā)商要自覺尊重消費者知情權，履行信息披露義務。即使用房地產廣告的方式招攬客戶，也要堅持實話實說。要謹記，當房地產廣告對消費者產生重大影響之后，就不再是普通廣告,而是成為合同的一部分。廣告公司在給開發(fā)商設計文案時，也要加強風險防控，詳細核實，一旦被認定虛假廣告，會面臨索賠。

中國消費者協(xié)會副會長、中國人民大學法學院教授劉俊海認為，不規(guī)范的房地產廣告嚴重干擾消費者知情權。相對于開發(fā)商而言，消費者處于弱勢地位,不僅是因為消費者所掌握的資源比開發(fā)商少,更重要的是消費者無法掌握許多信息。房地產廣告在真實完整性方面理應要求更高,不規(guī)范的房地產廣告對于整個樓市也會帶來負面影響。