中國消費者報福州訊(陳子薇 記者 張文章)物業(yè)管理不到位，業(yè)主延遲支付物業(yè)費，不宜認定為違約。今年1至7月，福建省廈門市湖里區(qū)人民法院共審結物業(yè)服務合同案件522件，同比去年增長85.77%，其中多起案件涉及業(yè)主延遲支付物業(yè)管理費的糾紛。湖里法院建議出臺實施細則來界定物業(yè)服務質量，同時希望業(yè)主不要以拒繳物業(yè)費等違約的方式去維權。

在審理物業(yè)服務合同案件的過程中，湖里區(qū)法院發(fā)現(xiàn)物業(yè)案件調解難度大。因住房質量和居住環(huán)境與業(yè)主的日常生活密切相關，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾長期積壓，所以物業(yè)服務合同調解難度大，多以判決結案。2016-2018年，湖里區(qū)法院以判決方式審結物業(yè)案件423件，調解方式審結物業(yè)案件49件，調解結案僅占總結案量的1.5%。

在湖里區(qū)法院受理的一起物業(yè)公司訴業(yè)主阿秀的物業(yè)服務合同糾紛案件中，物業(yè)公司認為其已經按照《物業(yè)服務委托合同》為阿秀所在的未來小區(qū)提供物業(yè)服務，阿秀理應如約繳納欠繳的物業(yè)管理服務費、房屋公共維修金以及物業(yè)管理服務費違約金。但阿秀對物業(yè)公司的管理服務非常不滿意，認為物業(yè)公司的管理不規(guī)范且長期存在嚴重瑕疵，在建設局組織的兩次物業(yè)服務企業(yè)檢查中，均對管理情況較差的未來小區(qū)的物業(yè)服務公司予以通報批評;且物業(yè)公司提供物業(yè)服務項目和質量與合同約定的標準差距明顯，小區(qū)公共設施未見養(yǎng)護、維修，嚴重影響了他的正常生活。

最終，湖里區(qū)法院經審理認定，該物業(yè)公司為未來小區(qū)提供了物業(yè)服務，阿秀作為小區(qū)業(yè)主理應支付相應的物業(yè)服務費用;但物業(yè)公司在物業(yè)服務項目、質量上存在瑕疵，且在較長時間內未見改善，基于物業(yè)服務收費應與服務水平相適用的原則，阿秀應繳納的物業(yè)費予以酌減10%。此外，基于物業(yè)服務瑕疵的原因，物業(yè)公司主張阿秀支付違約金的訴求，法院不予支持。

湖里區(qū)法院發(fā)現(xiàn)，業(yè)主維權難處多。在許多小區(qū)，選聘或者更換物業(yè)公司要經專有部分占建筑總面積半數(shù)以上的業(yè)主，且占總人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，操作難度大，很多小區(qū)因小區(qū)規(guī)模較大，業(yè)主人數(shù)多，建筑面積大，業(yè)主不滿意物業(yè)公司的服務質量時，難以維權。

湖里區(qū)法院稱，在一起物業(yè)公司訴業(yè)主的物業(yè)服務合同糾紛案件中，阿彬等業(yè)主聯(lián)名表示該物業(yè)公司物業(yè)服務質量差，但阿彬等人居住的小區(qū)建筑面積為51593平方米，業(yè)主人數(shù)在61人左右，按照相關規(guī)定就需要32名以上業(yè)主且專有部分占25796.5平方米以上的業(yè)主同意才能更換物業(yè)公司，難度太大。于是，這些業(yè)主覺得唯一維護自身權益的方式就是不交物業(yè)費。

法院審理認為，該物業(yè)公司依約對小區(qū)提供了物業(yè)服務，阿彬等業(yè)主應向物業(yè)公司繳納相應的物業(yè)管理費用。關于違約金，因為物業(yè)公司在物業(yè)管理服務方面確存在管理不到位等有待完善的地方，阿彬等業(yè)主延遲支付相關費用，不宜認定為違約。據(jù)此，物業(yè)公司關于違約金的訴訟請求，法院不予支持。

湖里區(qū)法院建議，相關部門應對認定物業(yè)公司是否按照合同約定提供服務、服務質量界定、可減免物業(yè)費標準、認定程序等做出明確規(guī)定，解決爭而不決的難題。同時也希望業(yè)主們不能簡單粗暴地以“拒繳物業(yè)費”的方式維權。畢竟，作為合同的一方，不能以違反合同規(guī)定的方式來維權，那樣不僅無法恰當維護自身合法權益，反而可能因為未及時繳納物業(yè)費而要承擔罰款或滯納金。業(yè)主遇到問題，可以及時向物業(yè)服務協(xié)會或社區(qū)居委會反映情況，維護權利合理維權，保護自身合法權益。也希望能建立多元化解決機制，在依托人民法院訴前調解的前提下，建立物業(yè)服務協(xié)會與人民調解機構、社區(qū)等的協(xié)作機制。