■中國江西網(wǎng)/江西頭條新聞客戶端記者王樊/文

近日，宜春網(wǎng)友王先生向記者反映，他于2014年在宜春上高帝景豪庭小區(qū)購買了一套房產(chǎn)，但由于開發(fā)商未能將交房手續(xù)辦理完成，至今大批業(yè)主仍然未能拿到不動產(chǎn)權(quán)證。

業(yè)主

買房5年沒拿到不動產(chǎn)權(quán)證

王先生告訴記者，2014年2月，他與帝景豪庭小區(qū)開發(fā)商江西同利實(shí)業(yè)有限公司帝景豪庭分公司簽訂了購房合同，成為帝景豪庭小區(qū)17棟的業(yè)主。

“當(dāng)時房價在3千多一平方米，總價30多萬，原本合同約定2015年交房，但實(shí)際交房時間比合同約定的晚了1年，直到2016年10月才從開發(fā)商那里拿到鑰匙。”王先生介紹，當(dāng)時開發(fā)商提出“免收3年物業(yè)費(fèi)”作為延期交房的補(bǔ)償，豈料，如今又過去了近3年，不動產(chǎn)權(quán)證卻依舊“沒影兒”。

“從買房到現(xiàn)在跑了多趟，還沒看到不動產(chǎn)權(quán)證?！钡劬昂劳バ^(qū)18棟業(yè)主曾先生告訴記者，他是2013年購買的房產(chǎn)，但多年過去了，仍沒有拿到不動產(chǎn)權(quán)證。

據(jù)王先生介紹，帝景豪庭小區(qū)前期業(yè)主基本都辦下了不動產(chǎn)權(quán)證，“有證的能賣4千多每平方米，可以賣四五十萬，但我的房子沒有證，賣也賣不掉?！?/p>

記者在采訪中了解到，在帝景豪庭小區(qū)，與王先生、曾先生一樣，至今沒拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主還有近百戶。

現(xiàn)狀

物業(yè)已撤場 開發(fā)商“失聯(lián)”

業(yè)主魯先生告訴記者，此前開發(fā)商曾做出過多次承諾，但是數(shù)年過去還是沒有結(jié)果，“之前每次去找開發(fā)商，都說回去等，正在準(zhǔn)備資料，誰知現(xiàn)在直接找不到人了?！?/p>

“最搞笑的是，當(dāng)時延期交房開發(fā)商提出免物業(yè)費(fèi)，結(jié)果現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)都沒有了?！毙^(qū)業(yè)主魯先生反映，帝景豪庭小區(qū)物業(yè)在2018年5月就撤場，保安也沒有了，整個小區(qū)治安也沒有人管，時常發(fā)生電動車電瓶失竊事件，甚至連小區(qū)的清潔工作也是業(yè)主自己出錢請人來打掃的，每戶每月出30元請保潔，因?yàn)閷?shí)在是太臟了。

王先生反映，因沒有物業(yè)，小區(qū)內(nèi)垃圾滿地、雜草叢生，還有不少業(yè)主在綠化帶里種菜、私自圈小院。另有該小區(qū)業(yè)主表示，“業(yè)主們發(fā)現(xiàn)有人私搭亂建就會打電話舉報(bào)，還好當(dāng)?shù)爻枪懿块T比較給力，經(jīng)常出動來小區(qū)拆違建。”

此外，還有業(yè)主反映，小區(qū)交房時出現(xiàn)了漏水等質(zhì)量問題。小區(qū)18棟業(yè)主曾先生購買的是一套頂樓的房子，裝修入住時發(fā)現(xiàn)漏水嚴(yán)重。曾先生說，“去報(bào)修物業(yè)也沒有人管，都是自己花錢重新做的防水，現(xiàn)在主臥窗戶旁還留了個口子，遇到下雨漏水自己可以去修；最氣人的是買房時交了燃?xì)獬跹b費(fèi)給開發(fā)商，也開了發(fā)票，但開發(fā)商沒交錢給燃?xì)夤?，后面自己又在燃?xì)夤窘涣隋X才開通?！绷頁?jù)多名業(yè)主反映，目前小區(qū)開發(fā)商已撤場，業(yè)主們都難以聯(lián)系。5月5日，記者撥打開發(fā)商電話，語音提示號碼已欠費(fèi)停機(jī)。

探因

開發(fā)商“內(nèi)訌” 小區(qū)未辦交房手續(xù)

“開發(fā)商不理事，小區(qū)一些樓棟的交房驗(yàn)收未辦理，因此產(chǎn)權(quán)證還未辦下來?！鄙细呖h房管局開發(fā)辦相關(guān)人士介紹，帝景豪庭小區(qū)一期1棟至16棟，在相關(guān)部門的介入下，組織了綜合驗(yàn)收，目前基本辦完了不動產(chǎn)權(quán)證。該小區(qū)二期17棟到20棟，當(dāng)?shù)胤抗芫纸M織了綜合驗(yàn)收，“但是需要開發(fā)商派人來履行手續(xù)、蓋公章，測繪費(fèi)用大約幾萬元，開發(fā)商也沒有交，還有些地方需要做整改，也需要開發(fā)商來做。”

此外，該小區(qū)三期21棟-26棟已開建22、24、26棟，“房子主體結(jié)構(gòu)做好了，樓梯沒做好，還有一些掃尾工作未完成，現(xiàn)在還達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

另據(jù)上高縣房管局工作人員透露，帝景豪庭小區(qū)規(guī)劃有26棟房屋，已建成或在建的有23棟，目前還有3棟(21、23、25棟)未開建，“開發(fā)商陷入多起債務(wù)糾紛，不過現(xiàn)在房產(chǎn)市場還算景氣，后期如果有企業(yè)愿意接盤未開建的3棟樓，這個項(xiàng)目可能還有回轉(zhuǎn)的余地?！?/p>

對于小區(qū)開發(fā)商“不理事”的原因，知情人士透露，除了資金鏈斷裂、深陷多起債務(wù)糾紛外，開發(fā)商股東“內(nèi)訌”、互相起訴也是原因之一。公開信息顯示，開發(fā)商江西同利實(shí)業(yè)有限公司二股東謝某某(占股49%)以損害公司利益為由，將大股東魏某某(占股51%)訴至公堂。由于目前法律程序還未走完，孰是孰非尚無定論。

律師

產(chǎn)權(quán)證“難產(chǎn)” 應(yīng)提高違約成本

律師劉先生分析，開發(fā)商無法正常辦理不動產(chǎn)權(quán)證，有如下幾大原因：開發(fā)商經(jīng)營不善資金鏈斷裂；違規(guī)建設(shè)、超規(guī)劃容積率或侵犯用地紅線，導(dǎo)致不能通過規(guī)劃竣工驗(yàn)收；業(yè)主違規(guī)裝修，改變房屋外立面，導(dǎo)致規(guī)劃驗(yàn)收無法通過；開發(fā)商與承建商經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致辦理五方驗(yàn)收“難產(chǎn)”；未足額繳納土地出讓金；未通過消防或人防工程竣工驗(yàn)收；土地或地上房屋涉訴被法院查封。劉律師表示，一般而言，大部分延期辦證小區(qū)，主要因?yàn)槲赐ㄟ^工程驗(yàn)收手續(xù)，最終導(dǎo)致無法辦證。不動產(chǎn)權(quán)證“難產(chǎn)”，主要原因還是在開發(fā)商。

據(jù)了解，商品房從項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)、建設(shè)開工、銷售交房，直到為業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證，涉及多個環(huán)節(jié)，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響后續(xù)流程，最末端的不動產(chǎn)權(quán)證辦理也將因此被拖延，業(yè)主也只能望“證”興嘆。

對此，劉律師分析，很多業(yè)主遲遲無法拿到不動產(chǎn)權(quán)證，一個重要的原因就是開發(fā)商逾期辦證的違約成本太低。在購房前，開發(fā)商和購房者通常會將產(chǎn)權(quán)證辦理時間作為一項(xiàng)重要內(nèi)容寫進(jìn)購房合同，但作為“強(qiáng)勢方”的開發(fā)商，即便將辦證時限延長到法律規(guī)定的90日以外，甚至是三五年，業(yè)主也往往不得不咬牙認(rèn)簽。而在后續(xù)的實(shí)際履約中，開發(fā)商違約者屢見不鮮。即便違約賠付，合同中開發(fā)商大多才承擔(dān)首付款1%甚至更低的違約金，幾千元的違約“成本”其實(shí)很難起到震懾作用。

律師建議，應(yīng)探索建立提高開發(fā)商違約成本的相關(guān)制度，提高罰金上限并輔以強(qiáng)制執(zhí)行對其進(jìn)行約束，從而更好地構(gòu)建房屋公平交易機(jī)制，破除開發(fā)商在售房過程中“話語權(quán)”的壟斷地位。