《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》正式施行

北京新房強(qiáng)制上保險 監(jiān)督開發(fā)商建“好房子”

人民網(wǎng)北京4月29日電（孔海麗 張文婷）據(jù)北京市人民政府官網(wǎng)信息顯示，《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）自4月24日起正式施行，《辦法》要求將投保缺陷保險列為新建住宅工程項目的土地出讓條件。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，購房人普遍關(guān)心保費由開發(fā)商繳納，是否會轉(zhuǎn)移到房屋價格上，最終增加購房成本，而缺陷保險的設(shè)立究竟是多了保障還是添了麻煩？

“新建住宅強(qiáng)制上保險，等于為房屋質(zhì)量加了一層保障，保險公司對開發(fā)商建好房屋起到一定監(jiān)督作用，并將保障有效時間拉長，提供更專業(yè)的房屋質(zhì)量問題解決途徑?！?合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對人民網(wǎng)記者表示。

國務(wù)院發(fā)展研究中心保險研究室副主任朱俊生則分析認(rèn)為，保險公司介入房屋質(zhì)量保障，確實會發(fā)揮風(fēng)險管理的作用，但這項業(yè)務(wù)對保險公司的要求很高，需要保險公司在能力提升方面做更多努力。

監(jiān)督開發(fā)商建好房子，對購房成本影響不大

《辦法》規(guī)定，新建住宅項目的建設(shè)單位負(fù)責(zé)支付保險費用，但并未統(tǒng)一規(guī)定費率，而是要求保險公司擬訂保險條款和保險費率，并報送保險監(jiān)督管理部門核準(zhǔn)。

對此郭毅表示，此前上海、深圳已經(jīng)大范圍推行這種保險，費率在項目工程造價的1.25%到3%之間，“這部分成本對開發(fā)商來說并不算高，特別是在市場熱度比較高的板塊，其他動力遠(yuǎn)高于保險成本?！彼f。

郭毅認(rèn)為，新房投保缺陷保險，對于房屋質(zhì)量改善會起到非常積極的促進(jìn)作用。一方面，若保險公司在最終評價報告中指出建設(shè)項目存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，且在竣工時沒有得到實質(zhì)性整改的，該建設(shè)項目的竣工驗收將不得通過，“這相當(dāng)于增加了第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并且將監(jiān)督機(jī)制前置到工程建設(shè)中”；另一方面，如果某些開發(fā)商房屋質(zhì)量頻頻出現(xiàn)問題，將會導(dǎo)致保險公司上浮其保險費用，為避免惡性循環(huán)導(dǎo)致成本疊加，開發(fā)商對質(zhì)量監(jiān)管會投入更多關(guān)注。

此外，目前業(yè)主尋求房屋質(zhì)量問題的解決主要途徑是前期找開發(fā)商，后期找物業(yè)，但負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的項目公司往往會出現(xiàn)工程結(jié)束后不再運營的情況，第三方物業(yè)對嚴(yán)重類質(zhì)量問題也無法妥善解決。

“保險公司對房屋質(zhì)量承保期限是長期固定的?！惫惚硎?，而且理賠程序與理賠金額均有合同保障，保險合同隨房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓而承繼，相當(dāng)于拉長了房屋質(zhì)保期，后期維修理賠更加專業(yè)化。

朱俊生也認(rèn)為，引入保險公司有助于維護(hù)業(yè)主利益。他說，保險是市場的力量，相對靈活，保險公司委托建設(shè)工程質(zhì)量風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，在建設(shè)過程中實施工程質(zhì)量風(fēng)險評估，并對項目竣工驗收有絕對參考，發(fā)揮了風(fēng)險管理的作用。

開發(fā)商責(zé)任不會因此消失

相對于目前“有事找開發(fā)商”的解決途徑，缺陷保險向保險公司申請維修理賠的方法，使得部分業(yè)主也存在“開發(fā)商對房屋質(zhì)量的責(zé)任會轉(zhuǎn)嫁消失”方面的隱憂。

實際上，按照《辦法》規(guī)定，保險期間保險責(zé)任開始時間自建設(shè)工程竣工驗收合格兩年后起算，兩年內(nèi)仍由開發(fā)商維修。

對于延遲交房的住宅工程，《辦法》也有具體說明：保險期間屆滿后交房的住宅工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交房前15日通知保險公司、業(yè)主共同驗收，若存在質(zhì)量缺陷，由建設(shè)單位承擔(dān)維修或賠償責(zé)任；業(yè)主在交房之日起6個月內(nèi)，發(fā)現(xiàn)承保范圍內(nèi)的建筑存在質(zhì)量缺陷的，由保險公司承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。

此外，保險合同約定的保險范圍之外或保險期間到期之后的工程保修范圍和保修期間，仍執(zhí)行國家和北京市法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。

“而且保險公司與開發(fā)商不可能屬于利益共同體?！惫氵M(jìn)一步分析認(rèn)為，“如果保險公司在工程監(jiān)督過程中放松了管理要求，意味著其本身未來將承擔(dān)巨大的維修投入，所以保險公司會起到第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)的作用?！?/p>

房屋漏水、外墻脫落等均在承保范圍

在承保范圍方面，《辦法》明確，缺陷保險的基本承保范圍為地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程缺陷包括整體或局部倒塌；地基產(chǎn)生超出設(shè)計規(guī)范允許的不均勻沉降；基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫、變形、破損、斷裂；陽臺、雨篷、挑檐、空調(diào)板等懸挑構(gòu)件出現(xiàn)影響使用安全的裂縫、變形、破損、斷裂；外墻面脫落、坍塌等影響使用安全的質(zhì)量缺陷；其他地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)的影響結(jié)構(gòu)安全的工程質(zhì)量潛在缺陷。

保溫和防水工程缺陷包括：圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫層破損、脫落；地下、屋面、廁浴間防水滲漏；外墻(包括外窗與外墻交接處)滲漏；其他有防水要求的部位滲漏。建設(shè)單位投保缺陷保險的保險期間，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為10年，保溫和防水工程為5年。

保險理賠方面，《辦法》規(guī)定，保險責(zé)任開始時間自建設(shè)工程竣工驗收合格2年之日起算。業(yè)主在缺陷保險的保險期間內(nèi)或期間屆滿后交房且業(yè)主在交房之日起6個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)工程存在保險范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷的，可以向保險公司提出索賠申請。

保險公司收到索賠申請后，應(yīng)當(dāng)在二日內(nèi)派員現(xiàn)場查勘。保險公司應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主索賠申請后的七日內(nèi)作出核定；情形復(fù)雜的應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)作出核定，并將核定結(jié)果通知業(yè)主。

對屬于保險責(zé)任的，保險公司應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主達(dá)成賠償協(xié)議之日起七日內(nèi)履行維修或賠償義務(wù)。對不屬于保險責(zé)任的，保險公司應(yīng)當(dāng)自作出核定之日起三日內(nèi)向業(yè)主發(fā)出不予賠償通知書，并說明不予賠償?shù)睦碛伞?/p>