4月17日，自然資源部發(fā)布“制定實(shí)施2019年住宅用地供應(yīng)‘五類’調(diào)控目標(biāo)”的通知。其中要求，各地根據(jù)本地截至2019年3月的商品住房庫(kù)存消化周期情況制定住宅用地供應(yīng)調(diào)控目標(biāo)——消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18~12個(gè)月的，維持供地持平水平；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。

據(jù)時(shí)代周報(bào)了解，早在2017年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)?？藸柸饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，此次通知在總體延續(xù)2017年調(diào)控表述的基礎(chǔ)上，又進(jìn)一步作出了細(xì)化，指導(dǎo)意義更強(qiáng)。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，今年“五類”調(diào)控政策力度跟以往有所不同。比如，針對(duì)庫(kù)存消化周期的“18~12個(gè)月”的城市，新增了“維持供地持平水平”這一項(xiàng)；針對(duì)庫(kù)存消化周期在“36~18個(gè)月”的城市，調(diào)控目標(biāo)中的“要減少供地”前增加了“適當(dāng)”二字。

“按照通常標(biāo)準(zhǔn)，庫(kù)存高于18個(gè)月則意味著市場(chǎng)供大于求，需要減少。但減少到什么程度呢？‘適當(dāng)’則意味著只要庫(kù)存回到18-12個(gè)月的正常狀態(tài)即可?！毙の臅赃M(jìn)一步解釋，“補(bǔ)充18~12個(gè)月這一檔調(diào)控目標(biāo)則是彌補(bǔ)了此前分類指導(dǎo)中對(duì)該類城市的管控空白?！?/p>

庫(kù)存在36個(gè)月以上的城市要停止供地，12~6個(gè)月的城市要增加供地，6個(gè)月以下的要顯著增加并加快供地。這一規(guī)定影響哪些城市？

克爾瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)26城中，僅廈門一個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)36個(gè)月——其庫(kù)存面積272萬(wàn)平米，消化周期為36.4個(gè)月。去化周期低于6個(gè)月的，包括重慶、杭州、南寧，分別為5.6個(gè)月、4.2個(gè)月、5.9個(gè)月，此外長(zhǎng)沙和南京也接近6個(gè)月，分別為6.4個(gè)月和6.7個(gè)月。

據(jù)悉，近兩年廈門樓市受調(diào)控影響，成交急劇縮量。其中2018年全年成交僅70.32萬(wàn)平米，環(huán)比下跌36.24%。但今年一季度市場(chǎng)有所回升——成交了21.73萬(wàn)平米，同比提高26.3%。

克爾瑞機(jī)構(gòu)進(jìn)一步指出，廈門的庫(kù)存情況計(jì)算口徑會(huì)帶來(lái)差異——如果是純住宅（住宅+別墅）的庫(kù)存，截至到3月末是184.91萬(wàn)平，按照過(guò)去12個(gè)月的去化速度，去化周期是29.6個(gè)月。如果是商品住宅口徑（住宅+別墅+酒店式公寓）庫(kù)存則是266.47萬(wàn)平方米，去化周期是36.9個(gè)月。

“這也是當(dāng)下計(jì)算庫(kù)存的一個(gè)難題，自然資源部提出的‘五類’調(diào)控目標(biāo)并沒(méi)有規(guī)定統(tǒng)計(jì)口徑，而庫(kù)存去化周期的結(jié)果對(duì)比較方式依賴較大，不同的比較路徑會(huì)帶來(lái)不一樣的結(jié)果?！毙の臅哉f(shuō)，“一般政府說(shuō)房住不炒，針對(duì)的是純住宅，所以從純住宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，廈門去化周期還沒(méi)達(dá)到36個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)，今年只需要減少供地就可以了?！?/p>

這一點(diǎn)也符合廈門今年的供地情況——3月，廈門已經(jīng)公布2019年土地供應(yīng)計(jì)劃，2019年廈門計(jì)劃供應(yīng)住宅用地29宗，面積約118萬(wàn)平米，同比去年縮幅約5.6%。

此外，除了去化周期的比較路徑有待確定，專家憂慮的還有另外一個(gè)方面——庫(kù)存情況的統(tǒng)計(jì)也是一個(gè)難題。

中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍也曾在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示：“庫(kù)存是樓市調(diào)控很重要的一個(gè)衡量維度。但事實(shí)上庫(kù)存比較難以統(tǒng)計(jì)，它包括在售、待售、在建、待開(kāi)發(fā)等多個(gè)組成部分，此外二手房市場(chǎng)也提供了大量的供應(yīng)。目前大多數(shù)庫(kù)存計(jì)算方式包涵的內(nèi)容有些局限，主要是在售、待售的部分。”

時(shí)代周報(bào)記者：謝中秀