[摘要] 事實(shí)上無論推遲銷售或者以低于備案價(jià)入市都僅是一時(shí)的應(yīng)對(duì)策略，繼續(xù)堅(jiān)守或者逐漸淡出成為開發(fā)商在海南市場(chǎng)的兩種態(tài)度。

時(shí)代周報(bào)記者 蔡穎 發(fā)自三亞

4月中旬的海南已經(jīng)進(jìn)入夏季。夜幕下，多個(gè)樓盤里的燈光寥寥無幾。

這是海南“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”出臺(tái)一年后。2018年正值海南島建省30周年，借自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)，在過去一年，海南省政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控顯示出了“壯士斷腕”的決心。

去年4月底開始，海南進(jìn)入“全域限購(gòu)”狀態(tài)，到去年8月，?？凇⑷齺喯群笊?jí)限價(jià)。

在嚴(yán)厲的政策下，與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)商布局海南的策略開始發(fā)生了變化：一方面，曾經(jīng)高調(diào)入市的房企不得不思考去留問題；另一方面，對(duì)海南市場(chǎng)保持樂觀態(tài)度的企業(yè)積極探索轉(zhuǎn)型，持續(xù)加碼。

站在海南樓市十字路口的房企們，悄然步入了新的發(fā)展階段。

樓市溫度驟降

2018年4月，海南出臺(tái)的“全域限購(gòu)”將調(diào)控推到了最高點(diǎn)。

“下午5點(diǎn)左右我們就收到了消息，幾乎沒有多少準(zhǔn)備時(shí)間，我們瘋狂催促購(gòu)房者打款，但銀行已經(jīng)接近下班，客戶都在外地，事后看來，所有努力都不過是徒勞?！焙Ｄ先齺啴?dāng)?shù)匾幻禺a(chǎn)中介向時(shí)代周報(bào)記者回憶了限購(gòu)前一夜的景象。

而在全域調(diào)控一周年之際，史上最嚴(yán)限購(gòu)讓海南樓市逐漸回歸平靜。

時(shí)代周報(bào)記者近日來到三亞發(fā)現(xiàn)，多家樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者寥寥,而大多數(shù)銷售人員都處于空閑狀態(tài)。

“銷售狀況大不如前。”某項(xiàng)目的銷售人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，現(xiàn)在項(xiàng)目每天的成交量都在個(gè)位數(shù)，通宵排隊(duì)買房的情景已然不再。

4月13日，時(shí)代周報(bào)記者來到了三亞某地產(chǎn)中介門店，在冷清的門店里面，該店的店長(zhǎng)告訴記者，自實(shí)施全域限購(gòu)后，該公司在海南撤走了1000多名銷售人員以及10多家店，部分銷售人員前往云南西雙版納及騰沖、廣西北海等地淘金。“以前我們店一個(gè)月可以達(dá)到400萬元的營(yíng)業(yè)額，而現(xiàn)在只有10萬多元?！?/p>

事實(shí)上，在多家樓盤項(xiàng)目的銷售中心以及一些房地產(chǎn)中介門店內(nèi)，隨處可見很多其他省份的樓盤項(xiàng)目宣傳單。一位銷售告訴時(shí)代周報(bào)記者：“如果預(yù)算不足的客戶我會(huì)推薦到云南去購(gòu)房，畢竟那里的總價(jià)較低?！?/p>

海南樓市熱度的下降也體現(xiàn)在海南省統(tǒng)計(jì)局的一些數(shù)據(jù)上。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示， 2018年，海南固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）比上年下降12.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.5%。全年房地產(chǎn)竣工面積1186.81萬平方米，下降6.3%；銷售面積1432.25萬平方米，下降37.5%；銷售額2083.29億元，下降23.2%。

“成交量會(huì)持續(xù)下行，而成交價(jià)在限購(gòu)、限價(jià)的背景下，暫時(shí)難以上漲?！焙Ｄ襄\城房地產(chǎn)咨詢公司董事長(zhǎng)王路向時(shí)代周報(bào)記者表示，海南樓市的調(diào)控背景是基于海南自貿(mào)區(qū)的建設(shè)目的和戰(zhàn)略目標(biāo)，以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別規(guī)模化時(shí)代。

“海南樓市的樓市需求仍在，庫(kù)存少，如果放開政策，市場(chǎng)可能會(huì)快速回暖甚至再度過熱?！痹谒磥恚磥碚{(diào)控政策的大方向不會(huì)改變。

開發(fā)商策略分化

從?？诘饺齺?00公里的黃金海岸線上，各類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布，上百家地產(chǎn)企業(yè)陳兵其中。在限購(gòu)面前，開發(fā)商不得不重新思考下一步。放緩銷售是舉措之一。

據(jù)三亞當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸肯驎r(shí)代周報(bào)記者透露，位于三亞市區(qū)的上東海岸項(xiàng)目目前已經(jīng)暫停銷售。“至于什么時(shí)候再次開啟銷售渠道，仍要看市場(chǎng)政策?！?/p>

而在限價(jià)之后，部分地產(chǎn)商不得不降低利潤(rùn)，低于備案價(jià)入市。比如，位于三亞海棠灣的某大型房企樓盤項(xiàng)目備案價(jià)為5.1萬元/平方米，目前對(duì)外銷售價(jià)格在3.5萬元/平方米左右。

事實(shí)上無論推遲銷售或者以低于備案價(jià)入市都僅是一時(shí)的應(yīng)對(duì)策略，繼續(xù)堅(jiān)守或者逐漸淡出成為開發(fā)商在海南市場(chǎng)的兩種態(tài)度。

根據(jù)海南中原數(shù)據(jù)，目前在海南銷售超過百億元房企僅剩4家，分別為碧桂園、雅居樂、恒大以及融創(chuàng)，這4家的銷售額在前十強(qiáng)中占到了67%。

雅居樂集團(tuán)主席陳卓林在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，海南項(xiàng)目有升值空間。在他看來，隨著自由貿(mào)易島的建設(shè)，海南產(chǎn)業(yè)會(huì)逐漸完善，未來海南購(gòu)房需求是非常大的，前景可期。

深耕清水灣10年的雅居樂，將發(fā)展方向和更多精力投入到了多元化產(chǎn)業(yè)中，例如旅游、文創(chuàng)和教育等。

融創(chuàng)在海南的發(fā)展策略也在持續(xù)加碼。2018年8月，融創(chuàng)與海南省旅游發(fā)展委員會(huì)正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬落地文旅集團(tuán)總部。

2018年，融創(chuàng)共新增7個(gè)項(xiàng)目，持續(xù)領(lǐng)銜海南收并購(gòu)項(xiàng)目。融創(chuàng)海南內(nèi)部人士表示，未來公司還將進(jìn)一步加大對(duì)海南的投入力度。截至2018年底，融創(chuàng)海南土地面積為442.34 萬平方米 ，權(quán)益面積為265.15萬平方米。

相對(duì)先行者的大盤開發(fā)模式以及銷售優(yōu)勢(shì)，后來者開始思索去或留的難題，資產(chǎn)出售、行政降級(jí)、人員裁減成為部分房企在海南新的生存方式。比如，一些外地房企開始轉(zhuǎn)手在海南的項(xiàng)目。

旭輝集團(tuán)于2016年7月正式布局海南，曾經(jīng)目標(biāo)是在3年內(nèi)海南公司銷售額突破100億元，進(jìn)入海南綜合房企前5名。2018年，旭輝三亞銷售額為2.65億元，僅占合同銷售額的0.2%。

據(jù)悉，華夏幸福在海南擁有四個(gè)超過73.6平方公里的產(chǎn)業(yè)新城特色小鎮(zhèn)。但截至目前，未有項(xiàng)目正式簽約的消息。在年報(bào)中，海南區(qū)域規(guī)劃仍未出現(xiàn)。華夏幸福方面向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前海南項(xiàng)目仍處在不確定中。

土地供應(yīng)政策的變化也影響著房企在海南下一步的拿地策略。

經(jīng)過多年的開發(fā)，海南區(qū)域的住宅土地供應(yīng)銳減。2018年海南供應(yīng)住宅用地88公頃，比2015年的住宅用地面積下降了88%，政府供地的方向也開始轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)開發(fā)，土地類型以商務(wù)金融用地、酒店用地為主。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、股權(quán)合作，成為2018年首次進(jìn)駐海南房企獲取土地的新方式，2018年3月份，龍湖、佳兆業(yè)分別進(jìn)駐海南，其中龍湖在?？诖蛟扉L(zhǎng)租公寓、關(guān)注土地二手市場(chǎng)，佳兆業(yè)重點(diǎn)關(guān)注土地收購(gòu)、城市更新。

http://www.time-weekly.com/html/20190416/257892_1.html