倏忽之間，2017年“317新政”和“326新政”兩年了。

回頭來(lái)看，樓市新政擊碎了既有的市場(chǎng)邏輯，在一片混沌之中，新的秩序重新慢慢建立起來(lái)。

所謂混沌理論，是指：“事物的原始狀態(tài)是一堆看似毫不關(guān)聯(lián)的碎片，但是這種混沌狀態(tài)結(jié)束后，這些無(wú)機(jī)的碎片會(huì)有機(jī)地匯集成一個(gè)整體”。

限競(jìng)房，是帶來(lái)混沌的觸發(fā)因子。2016年下半年，北京推出了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式，即對(duì)該地塊房屋均價(jià)進(jìn)行事前限定，且購(gòu)買后5年不得出售。當(dāng)年10月底，海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地3宗地塊以平均銷售限價(jià)5.34萬(wàn)元/平方米的價(jià)格出讓，而大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的地塊平均銷售限價(jià)則為5.58萬(wàn)元/平方米。

限競(jìng)房的深遠(yuǎn)影響，在彼時(shí)并未被市場(chǎng)各方充分認(rèn)知。按照2016年熱得發(fā)燙的市場(chǎng)狀況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：既然房?jī)r(jià)鎖死，而周邊二手房?jī)r(jià)格水漲船高，那這種房源一旦面世，勢(shì)必造成瘋搶，“不愁賣”。

但限競(jìng)房的數(shù)量快速增加，結(jié)合“317新政”的巨大威力，舊的市場(chǎng)邏輯迅速進(jìn)入混沌狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商很快意識(shí)到：當(dāng)大量限競(jìng)房同步入市，價(jià)格預(yù)期不再上漲，恐慌性購(gòu)房不再出現(xiàn)，房子怎么賣？購(gòu)房人也很快意識(shí)到：可挑選的房源原來(lái)如此之多，如此同質(zhì)化，房?jī)r(jià)預(yù)期如此穩(wěn)定，那何必急于出手？

混沌狀態(tài)，還意味著品質(zhì)方面的路徑選擇之惑：在“不愁賣”時(shí)期，房?jī)r(jià)地價(jià)之間的薄利，理所當(dāng)然導(dǎo)致“減配”，“差不多就行”；而當(dāng)市場(chǎng)銷售陷入慘淡，此時(shí)重提品質(zhì)是否為時(shí)已晚？

混沌狀態(tài)下，以“限競(jìng)房”為主體的北京樓市，交易慘淡。2015年3月18日至2017年3月17日兩年間，成交套數(shù)為98399套，而2017年3月18日至2019年3月14日成交套數(shù)為50643套，調(diào)控前兩年比調(diào)控后兩年減少48.53%，存量房卻增加了近兩萬(wàn)套。從簽約金額看，合計(jì)簽約金額為3586億，同比下調(diào)了25%。連續(xù)2年市場(chǎng)成交量處于低迷狀態(tài)。

其中，限競(jìng)房入市26000余套，但實(shí)際真實(shí)銷售比例只有40%，網(wǎng)簽只有20%左右。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京限價(jià)房供應(yīng)了300萬(wàn)平方米，而按照出讓土地面積計(jì)算，還有590萬(wàn)平方米等待入市，合計(jì)2019年入市的限價(jià)房有望超過(guò)6萬(wàn)套。

用混沌理論回溯北京樓市新政兩周年，可以清晰地看到，在混亂的新舊交替過(guò)程中，新的市場(chǎng)秩序正在建立起來(lái)：大量同質(zhì)化產(chǎn)品，將需要比拼最基本的商品邏輯——“物美價(jià)廉”，而原有的“物以稀為貴”的壟斷商品邏輯則一去不復(fù)返。

按照混沌理論的一個(gè)重要原則：能量永遠(yuǎn)會(huì)遵循阻力最小的途徑。尋找北京樓市新秩序下的“阻力最小途徑”，就是重拾人居理想，就是要讓地段、產(chǎn)品、服務(wù)這些最本質(zhì)的因素再次成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的追求。

打消品質(zhì)之慮，方能“質(zhì)勝2019”，這應(yīng)當(dāng)是當(dāng)下市場(chǎng)的共識(shí)。

盡管銷售遭遇瓶頸，但不難發(fā)現(xiàn)，那些深耕區(qū)域價(jià)值，在有限的預(yù)算空間里，把戶型優(yōu)化做到最佳，把社區(qū)品質(zhì)完美呈現(xiàn)在購(gòu)房人面前，在服務(wù)上挖掘更多可能的項(xiàng)目，還是能先人一步，截流客戶。對(duì)2019年的買房人而言，這樣的市場(chǎng)，當(dāng)然是最接近理想狀態(tài)的市場(chǎng)。