■信息日報/信息日報客戶端記者曹琦/文

3月25日晚，泰禾集團公告稱，南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂，總對價約為18.06億元，其中，股權(quán)對價約為14.89億元，承接債務(wù)約為3.17億元。

“接盤俠”換了一輪又一輪，開工第九年之際，南昌茵夢湖項目能否被“盤活”？3月26日，記者對南昌茵夢湖背后曲折的故事一探究竟。

收購半年 泰禾轉(zhuǎn)讓一半以上股權(quán)

25日晚，泰禾集團公告，全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與世茂房地產(chǎn)控股有限公司全資子公司福州傲爾企業(yè)管理有限公司簽署《南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，擬轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權(quán)，雙方將合作開發(fā)南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項目。

根據(jù)公告，四家標的公司分別為南昌茵夢湖置業(yè)、南昌歐風(fēng)置業(yè)、南昌茵夢湖酒店投資、南昌安晟置業(yè)。交易總對價18.05億元，其中世茂房地產(chǎn)需承擔(dān)約3.1億元債務(wù)。

據(jù)了解，南昌茵夢湖的股權(quán)是泰禾在2018年9月份2次斥資約29.3億元收購，當時泰禾表示，本次交易是為了增加項目土地儲備，有利于拓展公司房地產(chǎn)項目資源。

茵夢湖項目位于南昌縣銀三角，按照規(guī)劃，這個總投資31億，面積達3300畝的項目，擬打造成一個融入歐洲風(fēng)情、文化、生活方式及生活元素，讓游客、業(yè)主一站式體驗原味歐洲的主題公園。但是，從2011年開工至今，因資金鏈斷裂該項目一直未能完工。

直到去年1月，泰禾以18.98億元從上市公司小商品城手中競得茵夢湖項目部分股權(quán)及債權(quán)，該項目才獲得重新盤活的機會。2018年9月27日，泰禾繼續(xù)加碼南昌茵夢湖項目，全資子公司福州泰禾又與江西康莊投資、呂澤亮、胡曉霞簽署了多項股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，擬受讓南昌茵夢湖置業(yè)、歐風(fēng)置業(yè)、茵夢湖酒店等三家公司股權(quán)，總對價10.31億元。

這樣前后兩次并購總耗資29.3億元，被外界視為茵夢湖項目重?zé)ㄉ鷻C的信號。然而短短半年，茵夢湖項目的歸屬問題又起波瀾。實際上，這不是泰禾第一次轉(zhuǎn)讓股權(quán)給世茂地產(chǎn)。就在日前，泰禾剛宣布，世茂地產(chǎn)以3.78億元買下杭州蔣村項目51%的股權(quán)。泰禾在公告中表示，兩次出售項目股權(quán)，泰禾可增加歸屬母公司股東的凈利潤約4.23億元。

多次輸血茵夢湖項目仍沒有起色

南昌茵夢湖項目是南昌縣的招商引資項目，2011年8月由江西康莊投資控股有限公司投資開工建設(shè)，計劃于2012年底正式對外開放。2013年9月，引入上市公司小商品城合作開發(fā)，投資10.9億元和江西康莊共同成立南昌茵夢湖置業(yè)有限公司。

盡管有上市公司輸血，但是四年過去了，茵夢湖項目依然沒有起色，于是2017年11月29日，小商品城發(fā)布公告，全資子公司“商城房產(chǎn)”擬通過公開掛牌的方式，以不低于18.98億元轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項目，涉及南昌茵夢湖置業(yè)75%的股權(quán)、1.07億元應(yīng)收賬款，江西康莊3.44億元應(yīng)收賬款。

“開發(fā)商資金鏈斷裂，填不了這個窟窿?！蹦喜h銀三角管委會一名有關(guān)負責(zé)人告訴記者。去年年初，為盤活該項目，南昌縣專門成立了一個債務(wù)處理小組，對茵夢湖項目進行清算，并積極協(xié)助項目找尋新的投資方。

多方撮合下，2018年9月，泰禾正式收購南昌茵夢湖項目，對該項目進行了一系列的調(diào)整。規(guī)劃顯示，泰禾茵夢湖規(guī)劃了溫泉酒店、度假民宿、泰禾劇院、水上湯池、體育館、水上健身館、療養(yǎng)中心、水秀劇場、泰禾影城、吸水樂園、繽紛沙灘、霍比特花園等項目，從上述各項規(guī)劃看，可以知道泰禾茵夢湖打造的是輕資產(chǎn)文旅項目。

今年2月20日茵夢湖畔，泰禾江南院子商業(yè)文旅項目也正式開工。短短半年時間開始甩手，外界猜測，泰禾究竟是想盤活整個文旅項目，還是打著文旅的旗號做商業(yè)地產(chǎn)？不少業(yè)內(nèi)人士分析認為，在住宅市場面臨全面調(diào)控、拿地成本居高不下等壓力下，越來越多的房企通過收并購的方式加碼商業(yè)地產(chǎn)。

南昌茵夢湖項目是否能被盤活？“文化旅游地產(chǎn)項目，投資大、回收周期長，但做商業(yè)地產(chǎn)能更好地拿地和快速回流資金，沒有堅守就不可能真正打造一個好的主題公園?！苯髫敶舐糜蜗到淌诓車抡J為。

債務(wù)壓頂 泰禾集團出售多個項目

隨著樓市不斷調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)的一貫高杠桿性，使得地產(chǎn)商面臨較緊的現(xiàn)金缺口，泰禾集團也不例外。

泰禾集團2018年三季報顯示，截至2018年三季度末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額與短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債之間的缺口超過500億元。例如5月3日有一筆20億元公司債到期，8月份則還將有3筆總計15.79億元債務(wù)到期。3月28日，泰禾集團有一筆30億元的公司債到期。這筆名為“16泰禾01”的債券是泰禾在2016年5月，通過長城證券募集，票面利率7.3%。

收購的南昌茵夢湖項目也未實現(xiàn)盈利，審計報告顯示，項目標的公司南昌茵夢湖置業(yè)自2018年6月至今一直在虧損，營業(yè)利潤虧損891.64萬元，凈利潤虧損762.43萬元，負債總額16.11億元；南昌歐風(fēng)置業(yè)營業(yè)利潤虧損21.52萬元，凈利潤虧損18.29萬元，負債總額2.68億元；南昌茵夢湖酒店投資營業(yè)利潤虧損14.68萬元，凈利潤虧損12.48萬元，負債總額1.31億元；安晟置業(yè)營業(yè)利潤虧損107.75萬元，凈利潤虧損89.79萬元，負債總額12.51億元。四家項目公司累積負債總額達到32.61億元，凈利潤虧損達882.99萬元。

巨額負債下，有媒體報道，“泰禾甩賣12個項目，貨值超600億元”，并指出售范圍包括杭州大城小院在內(nèi)，涉及8個城市12個項目在內(nèi)的重量級資產(chǎn)包。這次轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項目，是否也意在償清債務(wù)？