來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也能證實(shí)商辦市場(chǎng)的艱難。

合碩機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，商辦限購兩年來（2017.3.27-2019.3.26），商辦類項(xiàng)目的供應(yīng)套數(shù)及成交量較限購前兩年（2015.3.27-2017.3.26）分別下滑73.5%以及81.04%。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自“3·17”新政及“3·26”商辦限購令施行以來，北京商辦項(xiàng)目成交量同比跌幅超九成。諸葛找房方面提供的數(shù)據(jù)則能更加清楚直觀地看出成交量的轉(zhuǎn)變，在“3·26”新政出臺(tái)之后，北京商業(yè)與辦公的成交量大幅下跌，自2017年4月以來商業(yè)月均成交296套，辦公月均成交684套。

面對(duì)難賣的市場(chǎng)，開發(fā)商們無奈將銷售重心轉(zhuǎn)移，一方面以高渠道費(fèi)的代價(jià)妥協(xié)于項(xiàng)目周邊二手中介，希望獲得強(qiáng)大的分發(fā)；另一方面，不斷下跌的市場(chǎng)，也讓他們不得不折價(jià)甩賣；更有一線銷售在賣房無果的情況下，鋌而走險(xiǎn)，向不夠資質(zhì)的購房者推薦專業(yè)第三方公司代辦空殼公司，“曲線購房”。

從賣項(xiàng)目到賣車位

“我們樓盤從2015年開始銷售，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目銷售十分火爆，因?yàn)槭切粜彤a(chǎn)品，無論是單價(jià)還是總價(jià)，與周邊住宅比優(yōu)勢(shì)都十分明顯，幾乎到了開一棟清盤一棟的水平?！币患椅挥诜可降纳套潜P銷售顧問告訴北京商報(bào)記者，他所在的樓盤當(dāng)年曾一度銷售火爆，價(jià)格也持續(xù)攀升，到2017年“3·26”調(diào)控前，銷售單價(jià)已破4萬元。但調(diào)控后銷售陷入低迷，如今項(xiàng)目已鮮有客戶問津，好在項(xiàng)目僅剩下尾盤銷售?，F(xiàn)在公司已經(jīng)把銷售重心轉(zhuǎn)移到車位的銷售上，剩下十多套商住尾盤也就是帶著賣，而且以2.6萬元的單價(jià)折價(jià)出售，只希望早日清盤。

實(shí)際上，該項(xiàng)目的遭遇并非個(gè)案，當(dāng)前北京樓市商住樓盤普遍處于“暫停”狀態(tài)。

據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 從供應(yīng)端來看，2015年3月18日-2017年3月17日，新增供應(yīng)套數(shù)83135套，成交92281套，成交金額1855.95億元。調(diào)控后兩年間，2017年3月18日-2019年3月14日，新增供應(yīng)僅1966套，成交9109套。成交金額為260.5億元。

下滑趨勢(shì)仍在延續(xù)。來自地產(chǎn)營銷人的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月來看，寫字樓與商務(wù)公寓新增供應(yīng)42套，同比下降70%；成交590套，下降45%；成交面積8.02萬平方米，下降44%；成交金額29.29億元，下降15%。

投資客離場(chǎng)

投資客離場(chǎng)，剛需止步，是當(dāng)前商辦市場(chǎng)出現(xiàn)斷崖式下跌的主要原因。而本輪調(diào)控的指向正是切中了之前商辦樓盤買家的最大痛點(diǎn)。一位地產(chǎn)觀察人士如此分析。從“3·26”調(diào)控核心內(nèi)容來分析，嚴(yán)控購買資格、全款購買是“3·26”調(diào)控的最大特點(diǎn)之一，實(shí)際上就是去投資化。按照規(guī)定，商辦最小分割單元不低于500平方米；在建在售商辦項(xiàng)目不得出售給個(gè)人；二手商辦項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)買家需具備等同于住宅同樣條件的購買資格；銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的購房貸款。這意味著商辦項(xiàng)目購房門檻全面超越普通住宅，甚至成為“零杠桿”產(chǎn)品。這從投資角度而言，商品的流動(dòng)性已基本不在，無法變現(xiàn)無論對(duì)投資客還是對(duì)過渡性剛需客戶而言，都難以接受。

研究機(jī)構(gòu)地產(chǎn)營銷人披露的數(shù)據(jù)顯示，北京商辦產(chǎn)品截至當(dāng)前的庫存量為19088套，存量面積為150.24萬平方米。高庫存量與低去化速度形成了明顯的反差。

地產(chǎn)營銷人出品人韓樂分析，從數(shù)據(jù)上來看，雖然商辦項(xiàng)目去化緩慢，但北京小戶型商辦產(chǎn)品的供應(yīng)也正日趨減少?？梢灶A(yù)測(cè)，一旦調(diào)控政策持續(xù)，目前近2萬套的存量消化完了，商辦小戶型產(chǎn)品可能會(huì)徹底告別樓市。

韓樂認(rèn)為，政策設(shè)置非常高的購買門檻，對(duì)消費(fèi)者而言，通過注冊(cè)公司來購買既增加了購買手續(xù)繁瑣性，同時(shí)也增加了購買的稅費(fèi)成本，在心理上比較難以接受。更重要的是，購買資金門檻的提高讓市場(chǎng)購買力大大降低。以北京當(dāng)前市場(chǎng)較為普遍的、總價(jià)在200萬元左右的小戶型商辦產(chǎn)品為例，以往客戶用100萬元就能撬動(dòng)，現(xiàn)在不能貸款，需要一次性支付200萬元。事實(shí)上如果能拿出200萬元，剛需客戶完全可以選擇當(dāng)前市場(chǎng)上共有產(chǎn)權(quán)甚至是限競(jìng)房的住宅項(xiàng)目。所以無法使用金融杠桿，無論對(duì)投資客還是剛需而言都是個(gè)災(zāi)難。

折價(jià)出售與高渠道費(fèi)

事實(shí)上，商辦產(chǎn)品去化難已成各企業(yè)共識(shí)，尤其是一些重倉持有商辦類項(xiàng)目和土地的房企，當(dāng)下也面臨非常大的壓力。

同時(shí)，面對(duì)“3·26”政策的高壓現(xiàn)狀，當(dāng)前商住產(chǎn)品推廣主要通過線下渠道實(shí)現(xiàn)。其中，項(xiàng)目周邊的二手中介門店成為他們重點(diǎn)拓客空間。但高昂的渠道費(fèi)和折價(jià)出售帶來的利潤損失都是企業(yè)必須面對(duì)的。一些地產(chǎn)公司通過幫助購房者注冊(cè)公司來解決購房資質(zhì)問題也有不小風(fēng)險(xiǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士分析，整頓商辦市場(chǎng)亂象，回歸辦公本質(zhì)無可厚非，去投資化也對(duì)平抑房價(jià)快速上漲起到了積極作用，但也需要看到，調(diào)控也是一把雙刃劍，嚴(yán)格的限制政策不僅打擊了投資客，也打擊了剛需客戶。例如對(duì)一些有辦公需求但實(shí)力相對(duì)不足的中小企業(yè)主和創(chuàng)業(yè)公司來說，他們購買力有限，無力承擔(dān)500平方米以上的辦公面積。

同時(shí)對(duì)于普通購房者來說，是否能給出一個(gè)更合理的退出機(jī)制也應(yīng)給予考慮。

好租數(shù)據(jù)研究中心主任匡健峰分析，對(duì)于已購買商辦產(chǎn)品的業(yè)主，如果自住，短時(shí)間無所謂，但長期看來則陷入無法脫手的困境。而想靠租金回本更幾乎沒可能，預(yù)計(jì)當(dāng)前市場(chǎng)上的商辦小戶型產(chǎn)品平均回本至少需要40年，即使考慮到后期租金上漲，回報(bào)周期依然很長。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從近來市場(chǎng)走勢(shì)看，暫停了一個(gè)月的商辦簽約逐漸恢復(fù)，但當(dāng)前調(diào)控依然給持有商辦物業(yè)房企帶來較大壓力。值得注意的是，廣州松綁了部分商辦項(xiàng)目。未來其他調(diào)控嚴(yán)格的城市會(huì)不會(huì)在2019年出現(xiàn)后續(xù)商辦政策，還是會(huì)按照老房老辦法、新房新辦法的方式來對(duì)調(diào)控做適度調(diào)整還有待進(jìn)一步觀察。

北京商報(bào)記者 董家聲/文 高蕾/制圖