一、動力地產(chǎn)概念闡述

“動力型地產(chǎn)”是根據(jù)馬克思主義《政治經(jīng)濟學》的有關原理，在《中國地產(chǎn)新三論》（2007年）中首次提出的地產(chǎn)經(jīng)濟學新觀點。社會經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類，是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)；第Ⅱ部類，是生活資料的生產(chǎn)。根據(jù)這一原理,地產(chǎn)經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類，是生活資料型地產(chǎn)（消費型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。

動力型地產(chǎn)是以政府意志和城市規(guī)劃為背景，以城市地產(chǎn)運營商為主體，以房地產(chǎn)為載體，以生產(chǎn)資料生產(chǎn)為主導，以產(chǎn)、工、商業(yè)地產(chǎn)、各類經(jīng)濟園區(qū)地產(chǎn)等生產(chǎn)型地產(chǎn)為開發(fā)對象，以培育經(jīng)濟增長極，帶動城市快速起飛和可持續(xù)發(fā)展為目標，整合自然資源、社會資源及邊際資源等，進行綜合性開發(fā)和集約化經(jīng)營的高級產(chǎn)業(yè)形態(tài)。動力型地產(chǎn)主要包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等，消費型地產(chǎn)主要以住宅產(chǎn)業(yè)為主。動力型地產(chǎn)屬于社會總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類創(chuàng)造物質(zhì)財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營的主流動力。動力型地產(chǎn)將為消費型地產(chǎn)提供有力的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產(chǎn)。在“城市經(jīng)營”中，動力型地產(chǎn)將對提高城市的綜合競爭力產(chǎn)生巨大作用和深刻影響。

二、動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)的關系

動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辯證關系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎和基本保障，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成的。這一理論的提出有利于加強中國地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的深度研究，從而有效控制地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經(jīng)濟的總體發(fā)展和城市經(jīng)營提供有利參考。

動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)相比，有四大區(qū)別：

1、產(chǎn)業(yè)承載性：消費型地產(chǎn)通過產(chǎn)品承載消費；動力型地產(chǎn)通過產(chǎn)品承載產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展。

2、財富遞增性：消費型地產(chǎn)是終極消費，通過產(chǎn)品固化財富，風險小，保值性大于增值性；動力型地產(chǎn)是生產(chǎn)性消費，通過產(chǎn)品進入再生產(chǎn)，風險大，創(chuàng)造力強，增值前景廣闊。

3、效益的多元性：消費型地產(chǎn)的開發(fā)以產(chǎn)品變?yōu)樯唐帆@得短期利潤為目的；動力型地產(chǎn)的開發(fā)以產(chǎn)品提升環(huán)境獲得自身和區(qū)域經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的多元化實現(xiàn)為目的。

4、可持續(xù)發(fā)展性：消費型地產(chǎn)作為終極消費投資，不具備可持續(xù)發(fā)展性；動力型地產(chǎn)以生產(chǎn)資料的開發(fā)推動產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、動力地產(chǎn)的中國法則

動力地產(chǎn)的能量和作用，在改革開放、經(jīng)濟起飛的前提下得以充分發(fā)揮，在城市化和城市經(jīng)營的背景下得以凸現(xiàn)。其發(fā)展速度和貢獻率，非一般產(chǎn)業(yè)可比。我們由此提出“中國地產(chǎn)法則”——“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始，城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”。

“城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”。城市土地是國家最大的存量資產(chǎn)，是城市建設與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎，也是“經(jīng)營城市”最重要的資本。城市競爭力，其實就是城市土地總體價值競爭力。土地要素在社會經(jīng)濟發(fā)展中起著基礎性、決定性作用，可視為城市經(jīng)濟第一要素。城市土地經(jīng)營，最主要的就是在政府的宏觀調(diào)控下建立公開、公平、公正的有形土地市場，運用市場經(jīng)濟手段,對城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)進行市場化運作，以實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，并將收益用于城市建設和發(fā)展，形成有序循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展的城市“投入—產(chǎn)出”鏈條。土地收購儲備是“經(jīng)營城市”的核心問題。土地收購儲備制度，是城市土地制度改革的方向，也是土地利用方式和管理方式的一種改革和創(chuàng)新。房地產(chǎn)品是城市空間的重要構(gòu)成和標識，是城市物質(zhì)文明的載體和標志。房地產(chǎn)品與城市的全方位對接，支撐和繁榮了現(xiàn)代城市。工、商、物流、旅游、住宅等各種形態(tài)的地產(chǎn)品發(fā)展到高端形態(tài)，必然上升一個臺階，這就是：跳出趨利局限，躋身公益建設；跳出產(chǎn)品局限，打造城市品牌；跳出產(chǎn)業(yè)局限，融入城市經(jīng)營；跳出市場局限，參與區(qū)域開發(fā)。這些高端形態(tài)的地產(chǎn)品都呈現(xiàn)集約化、規(guī)?；⒏叨然卣?，成為城市建設的最大板塊、城市經(jīng)營的前沿高地、城市發(fā)展的標志性產(chǎn)品。這些發(fā)展到高端形態(tài)的地產(chǎn)品，已經(jīng)你中有我，我中有你。消費型地產(chǎn)和動力型地產(chǎn)的互補互動，互為依托，不但以產(chǎn)品充實了城市空間，而且在城市經(jīng)營中整體發(fā)揮著地產(chǎn)業(yè)的基礎產(chǎn)業(yè)、主導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)的作用。正因為如此，這些發(fā)展到高端形態(tài)的地產(chǎn)品，從城市規(guī)劃開始，在城市建設、管理、發(fā)展、經(jīng)營的每一步驟、每一環(huán)節(jié)、每一層次都必然有機地同城市聯(lián)為一體。這表明，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)跨入了城市運營的門檻。在城市規(guī)劃指導下，將地產(chǎn)和其它要素整合，在整體城市經(jīng)營的平臺上有序運作，從而超越產(chǎn)業(yè)局限，使地產(chǎn)業(yè)和融合產(chǎn)業(yè)一并發(fā)展，同時為城市產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)高度化拓開創(chuàng)新之路，增加城市實力，推動城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始”，來自多個角度的觀察分析：漸進式改革必從試點開始，城市經(jīng)營是國家經(jīng)營的試點和重點；國家經(jīng)營是市場經(jīng)濟現(xiàn)象，市場經(jīng)濟依托于城市；城市是國家工業(yè)化的載體；國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級從城市開始；城市是城市化的起點；城市是具體而微的國家，城市經(jīng)營是國家經(jīng)營的組成；國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始，體現(xiàn)中央與地方、條條與塊塊、局部與整體的互動關系；國家之間的競爭，其實就是城市之間的競爭。

“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始”，是研究工業(yè)國家,尤其是發(fā)展中國家,特別是當前中國經(jīng)濟發(fā)展過程中一個規(guī)律性現(xiàn)象而推出的論斷。這一論斷的推出，是為了使不同層位的人借助對這種規(guī)律的認識和遵循，將產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、城市經(jīng)營，乃至更高層次的國家經(jīng)營運行的更好。

四、動力地產(chǎn)新三論

“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”論述中國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史和產(chǎn)業(yè)地位。第一次提出“土地的社會承載性”這一觀點以揭示地產(chǎn)與眾不同的產(chǎn)業(yè)特性；通過“三次浪潮”的分析揭示改革開放以來地產(chǎn)業(yè)的非常規(guī)發(fā)展和國家宏觀調(diào)控的辨證關系；通過產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)貢獻論述地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位；通過“動力型地產(chǎn)”的崛起展望地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化前景。

“地產(chǎn)城市論”論述地產(chǎn)、地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)營、城市發(fā)展的關系，探討地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展的互動關系，以及由這一互動關系形成的綜合邊際效應。

“地產(chǎn)國家論”論述地產(chǎn)經(jīng)營、城市經(jīng)營與國家經(jīng)營的關系，探討地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建設和經(jīng)濟發(fā)展的有機聯(lián)系。

由于地產(chǎn)獨具的社會承載性和地產(chǎn)業(yè)的聚集、整合、帶動功能，以地產(chǎn)業(yè)為樞紐的社會分工細化、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)密切、市場銜接緊湊、利益分配合理的龐大產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成。這個產(chǎn)業(yè)鏈在帶動經(jīng)濟發(fā)展的同時，自身也在不斷擴展和日趨完善。地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先行產(chǎn)業(yè)，其規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平影響甚至決定了城市經(jīng)濟的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平，地產(chǎn)開發(fā)商也必將在未來的城市建設和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮越來越大的作用。這就是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”的主要觀點。

“地產(chǎn)城市論”理念精髓時地產(chǎn)不但具有獨特的社會承載性，同時還承載著“城市”這一人類生存的基本載體。在城市的初期形成和未來發(fā)展的中、高級階段，都取決于地產(chǎn)業(yè)或其產(chǎn)業(yè)鏈的同向發(fā)展，也可以說地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈是城市化進程的主要動力源。目前，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸明確了在整個國民經(jīng)濟中的主導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先行產(chǎn)業(yè)的地位，國家通過對國有土地的統(tǒng)籌規(guī)劃和對地產(chǎn)資源的統(tǒng)一經(jīng)營來引導國民經(jīng)濟的發(fā)展，并支持當?shù)卣殉鞘型恋禺斪畲蟮膰匈Y產(chǎn)進行經(jīng)營，通過協(xié)調(diào)城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)國家經(jīng)濟目標。因此，從國家這一宏觀角度分析，地產(chǎn)同時還承載著國家經(jīng)營這一更為龐大的社會工程。這就是“地產(chǎn)國家論”的主要觀點。

如果用一句話來概括三者之間的關系，就是“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始，城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”，這是“中國地產(chǎn)新三論”的集中概述，也是中國地產(chǎn)未來發(fā)展的客觀規(guī)律。

圖片來源：“福建省晉江市豪新食品市場、福建省晉江市東南國際珠寶城、吉林省松原市東鎮(zhèn)國際城、貴州省凱里市云谷田園”

（吳世澤 龍道會）