中國消費者報報道（記者 劉文新）日前，重慶市市場監(jiān)督管理局公布了關于房地產行業(yè)合同補充協(xié)議格式條款監(jiān)督管理情況的通報，并梳理出13類典型不公平不合理格式條款。

據(jù)介紹，自2018年5月開始，重慶市場監(jiān)管部門組織開展了房地產行業(yè)合同補充協(xié)議格式條款專項整治規(guī)范。各區(qū)縣工商局共檢查房地產企業(yè)505戶次，收集商品房買賣合同補充協(xié)議369份，著重對其中的31家大型房地產開發(fā)企業(yè)使用的合同補充協(xié)議格式條款進行剖析并形成初審意見。重慶市市場監(jiān)督管理局在初審意見的基礎上，組織召開合同格式條款專家評審會，邀請高校、人民法院、律師事務所等法律理論和實務界的專家，對收集的格式條款逐一研究，梳理出13類典型不公平不合理格式條款，共涉及61家房地產企業(yè)的201個條款。

降低法定賠償標準

合同條款：乙方有權退房，乙方同意將有權要求甲方支付不超過已付房價款一倍的賠償金部分，變更為已付房價款1%。

點評意見：出賣人以格式條款方式預先將法定賠償標準降低為已付房款的1%，明顯減輕了出賣人自身的責任，也限制了買受人請求賠償?shù)臋嗬?/p>

通知日即交付日

合同條款：乙方未在上述期限內前往現(xiàn)場辦理完畢交付驗收手續(xù)的，甲乙雙方同意以交付通知書上的交房日為房屋交付之日。該商品房的毀損、滅失的風險自交付通知書上的交付之日起轉移給乙方，房屋保修期從該日起算。

點評意見：出賣人不區(qū)分買受人是否未收到通知或者是否有其他正當理由未到現(xiàn)場辦理房屋交驗手續(xù)，以格式條款預先一律直接設定以交付通知書上的交房日為房屋交付之日，并以此確定該商品房毀損、滅失的風險轉移日期和房屋保修期起算日期，缺乏法律依據(jù)，涉嫌轉嫁商品房毀損、滅失風險和縮短房屋保修期，加重買受人的責任。

違約責任不同時適用

合同條款：甲方及乙方雙方同意，對于房屋延遲交付、房屋合同登記延遲、房屋產權登記延遲，預告登記延遲的違約責任在任何情況下均不同時適用，乙方只能選擇其中一項適用。

點評意見：法律對出賣人在商品房交付、房屋產權登記等不同環(huán)節(jié)，均規(guī)定了相應的義務和責任。若出賣人未按約定履行相應環(huán)節(jié)的義務，就應承擔相應的責任。

廣告不作合同內容

合同條款：本合同簽訂前甲方發(fā)布的乙方在簽訂本合同前已明確知道所有廣告及宣傳資料、銷售手冊、樓盤模型等僅作參考，不作為本合同內容。

點評意見：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，通過廣告、宣傳資料所作的說明和允諾，若明確具體且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容。

通知日起算保修期

合同條款：本合同正文第十八條所指“保修期”自甲方向乙方發(fā)出書面交房通知所確定的房屋交付之首日計算，乙方逾期接收房屋的或甲方根據(jù)本合同有權拒絕或順延交付的，保修期仍以該日為起算日期。

點評意見：該條款一律以交房通知確定的房屋交付之首日為接房日，且以此作為保修期的起算日，與法律規(guī)定不符也不合理，實質上縮短了商品房的保修期限，有減輕出賣人自身責任之嫌。

承擔解除稅費

合同條款：乙方未經(jīng)甲方同意擅自解除合同的，甲方有權不予同意。但甲方選擇同意的，乙方應向甲方承擔總房款10%的違約金，并承擔稅、費方面的損失。

點評意見：當合同約定的解除條件成就或合同出現(xiàn)法定解除情形時，一方可直接通知對方解除合同，合同自通知到達對方時解除，無需對方同意。該條款涉嫌擴大出賣人的權利，也排除了買受人的主要權利。

賠償解除費用

合同條款：如買賣合同的解除非因甲方原因或不可抗力因素導致，則乙方除按買賣合同和本協(xié)議約定承擔違約責任外，還應賠償甲方為解除買賣合同所發(fā)生的費用。

點評意見：該條款設定合同的解除只要“非因甲方原因或不可抗力因素導致”，乙方就要承擔違約責任和賠償責任。這就意味著對于非買受人原因導致的合同解除，仍有可能讓其承擔違約責任和賠償責任的情形，雙方權利義務的設定有違公平原則。

同意變更規(guī)劃

合同條款：乙方同意甲方在不突破項目規(guī)劃容積率、綠化率等規(guī)劃指標條件下進行建設方案調整，乙方不解除商品房買賣合同，甲方不承擔違約責任。

點評意見：出賣人銷售商品房后，不得擅自變更規(guī)劃、設計，即使經(jīng)相關部門或單位同意變更的，也應依法履行通知義務，確保買受人的知情權和是否退房的選擇權。買受人選擇退房的，出賣人還應當承擔違約責任。

面積誤差據(jù)實結算

合同條款：如產權登記套內建筑面積與合同約定套內建筑面積有差異的，甲乙雙方一致同意按如下方式處理：據(jù)實結算，多退少補。

點評意見：《商品房銷售管理辦法》對商品房面積的誤差規(guī)定了合理的范圍，對超出合理范圍的，給予了買受人是否退房的選擇權。而該合同條款未設面積誤差合理范圍，不管誤差大小，一律據(jù)實結算，多退少補。即使面積誤差很大，買受人也不能退房，這對買受人顯然是不公平的。

未計入公攤建筑面積的公共場所所有權歸出賣人

合同條款：未計入公攤建筑面積的建筑物、構筑物、會所、車位、架空層車庫以及地下車庫、人防工程，以及法律法規(guī)允許甲方保留所有權或使用權的建構筑物等，其所有權和使用權屬于甲方，其經(jīng)營項目可以為有償服務，并且甲方可出售、出租、贈與、抵押。

點評意見：未計入公攤建筑面積的，如綠地、道路、車位及其他公共場所、公用設施等，均屬于業(yè)主共有。而該條款對未計入公攤建筑面積的建筑物、構筑物、車位等場所，未區(qū)分業(yè)主共有部分，將所有權和使用權都歸屬于出賣人，并享有對上述場所的處分權，有擴大出賣人的權利，侵害買受人全體業(yè)主共有權之嫌。

允許墻面張貼標識

合同條款：乙方同意，甲方有權在該商品房所在樓棟屋頂及外墻面張貼、懸掛、雕刻、鑲嵌或以其他方式展示甲方標識、樓宇標識、張貼廣告，乙方不得據(jù)此要求甲方支付任何費用。

點評意見：商品房所在樓棟屋頂及外墻面屬于業(yè)主共有，由此產生的廣告費等收益也應屬業(yè)主共有。該條款涉嫌排除了買受人對建筑物共有部分依法享有的共有權、共同管理權和收益權。

解除權期限不對等

合同條款：若出現(xiàn)了法定或合同約定的乙方可以解除本合同的事由，而甲方自發(fā)生該等事由之日起15日內未收到乙方解除本合同的書面通知，則視為乙方放棄解除權。甲方對乙方行使解約權的異議期為兩年，自乙方的書面解約通知送達甲方之日起算。

點評意見：該條款設定，出現(xiàn)法定或約定合同解除事由時，買受人行使解除權的期限為事由發(fā)生之日起15日，而出賣人行使解除權的期限為解除權發(fā)生之日起兩年，雙方行使解除權的期限及其起算點的設定明顯不對等，且以事由發(fā)生時間為買受人行使解除權的起點也不合理，雙方權利義務的設定有違合同公平原則。

逾期交資料解除合同

合同條款：乙方在接到甲方或甲方認可的機構通知3日內未補充提交房屋權屬轉移登記資料的，每逾期一日，乙方應向甲方承擔該商品房總價款萬分之三的違約金，逾期超過30日，甲方有權解除合同，同時乙方應向甲方承擔該商品房總價款3%的違約金。

點評意見：該條款因買受人逾期提交房屋轉移登記資料超過30日，就設定出賣人有權解除合同，且買受人還要承擔商品房總價款3%的違約金，違約責任的設定明顯過重，有違合同公平原則，有加重買受人責任之嫌。