時代周報記者 蔡穎 發(fā)自惠州

2018年的最后一個月，寒潮來襲，惠州進(jìn)入一年中最冷的時候，樓市熱度也隨之下降。

事實上，惠州樓市的轉(zhuǎn)折信號從7月份便開始顯現(xiàn)。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，7月份惠州成交面積為124.06萬平米，比5月份的196.73萬平方米，下跌了37%。8月和9月成交面積持續(xù)走低，分別為124.47萬平方米和112.35萬平方米。

此前的2015年下半年，惠州樓市經(jīng)歷了瘋狂。因為供需的不平衡，2015年下半年，大量深圳客戶涌入惠州，房價也一路飆漲至2017年的最高位。 據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2017年樓市50強(qiáng)城市排行榜》，惠州成交均價漲幅達(dá)54%，成為房價上漲最快的城市。

房價飆升與惠州獨(dú)特的地理位置和天然的環(huán)境資源密不可分?；葜菀蛭挥谏钲跂|部，受地緣因素影響，成為深圳樓市購買力外溢的主要區(qū)域。一邊在深圳工作，一邊在惠州生活，這構(gòu)成了深圳剛需族的雙城生活。與此同時，因為擁有豐富海岸線資源，惠州的海濱大盤也滿足了不少人面朝大海、春暖花開的夢想。

兩種截然不同的購置需求也使得惠州樓市進(jìn)入調(diào)控期后出現(xiàn)了不同的分化：臨深熱門區(qū)域的樓盤銷售開始放緩，惠東的海濱大盤依然有著不錯的銷售業(yè)績。

臨深區(qū)域市場降溫

惠州南站附近，因可以乘坐廈深高鐵、地鐵14號線直達(dá)深圳，成為臨深區(qū)域的熱門置業(yè)板塊。

在惠州南站附近的一家鏈家店，時代周報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，鮮有購房者進(jìn)門咨詢，原本闊氣寬敞的門面顯得十分落寞。鏈家的銷售人員胡女士坦言現(xiàn)在的樓市的確冷清，并向記者描繪惠州樓市之前的火爆?！耙郧笆蹣翘幆偪竦臅r候，一天漲1000元，房價的瘋漲使得有些中介不惜跟原有業(yè)主違約?！?/p>

12月12日，時代周報記者來到惠州南站附近的長通熙園項目售樓處，這里距離惠州南站不足2公里，緊鄰天虹、大潤發(fā)購物廣場。

現(xiàn)場的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向時代周報記者表示，此刻樓盤因為地理位置優(yōu)越，均價在每平方米13500元左右，在6月份剛開盤時候，當(dāng)時市場火爆，必須全款才能買房，上個月是五成首付，而現(xiàn)在僅需三成首付便可以買房。

而距此不遠(yuǎn)的新力上園也打出了相應(yīng)的優(yōu)惠措施，并表示將贈送精裝修。

時代周報記者接連走訪發(fā)現(xiàn)，即使是位于未來地鐵14號線、大亞灣西區(qū)、惠州南站等熱門置業(yè)板塊，售樓處依然門可羅雀。此前，這些熱門樓盤都有全款或者五成首付的硬性要求，售樓處每天門庭若市，搶房大戰(zhàn)時刻上演。現(xiàn)在，很多樓盤都將首付條件放低至三成還有折扣優(yōu)惠。

在走訪惠州南站附近熱門區(qū)域的時候，不少案場銷售都將深圳地鐵14號線作為營銷賣點(diǎn)。據(jù)悉此地鐵線將經(jīng)愛民東路至深惠交界處，在惠州境內(nèi)軌道線路長約8.1公里。并設(shè)置白云站、草洋站、惠州南站和新橋站共4座站點(diǎn)，預(yù)計在2022年左右落成。

進(jìn)入今年下半年，惠州整體樓市下行趨勢顯現(xiàn)，一手新房市場降溫，二手市場行情也持續(xù)低迷。中介人士向記者表示，二手房只比新房低1000左右，一二手房價差不明顯，更多客戶愿意購置新房。

二手房市場的低迷還跟政府的限售政策有關(guān)，2017年4月8日，惠州政府頒布規(guī)定，4月9日后買的房子，要滿3年才能轉(zhuǎn)讓交易，以前買的是滿2年即可。二手房交易鎖定期的延長也使得市場熱度降溫。

在市場銷售低迷背后，住宅供應(yīng)高峰來臨使得新房市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。據(jù)惠州三縣四區(qū)房管部門預(yù)售監(jiān)管平臺信息，全市11月份共有超過80個樓盤推出的15000套左右房源入市。另外12月上旬也有超過20個樓盤近5000套房源入市。合縱聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，惠州全市住宅庫存104170套，存量面積為1130萬平方米。

搜狐焦點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年7月，進(jìn)入惠州的百強(qiáng)房企已達(dá)60家，儲備項目255個。

住宅供應(yīng)高峰來臨，購房利率的高居不下也困擾著惠州樓市。中介人士向時代周報記者表示，目前首套房上浮普遍在30%-40%以上，甚至有些銀行持續(xù)上浮至45%。

海濱項目銷售勢頭不減

與臨深區(qū)域市場行情轉(zhuǎn)淡不同，位于海邊沿線的樓盤項目依然保持著良好的勢頭。

位于巽寮灣的國正天境灣處于山體上，具有較高的觀景高度。據(jù)悉，整個項目一期有8棟，1至4棟是70年產(chǎn)權(quán)的公寓，4棟是希爾頓酒店，5-8棟是商業(yè)綜合體。

銷售人員向時代周報記者表示，目前主推公寓類項目，每平方米價格在1.4-1.9萬元之間，總價大約在70萬元左右。今年一共推出了400套房源，目前僅剩40多套，去化效果總體來說不錯。

碧桂園十里銀灘位于深圳東亞婆角海濱旅游區(qū)，因擁有5公里長白沙灘，也成為置業(yè)熱門區(qū)域。

負(fù)責(zé)十里銀灘·維港灣的銷售人員告訴時代周報記者，之前臨海的272套房源在開盤當(dāng)天就已經(jīng)全部售罄。新加推的面積大致在89平方米-134平方米。目前價格在每平1.2萬-1.4萬元之間，目前所剩套數(shù)也不多了。

該銷售人員向時代周報記者表示，十里銀灘第一期開盤的時候，價格僅2000元左右，僅在7年時間，房價漲幅超過6倍。

隨著海南全域限購后，不少客戶從海南轉(zhuǎn)戰(zhàn)惠州，銷售人員向時代周報記者表示，今年5月份以來，明顯感受到客人增多了，有不少北方的客人組團(tuán)購房。在購房人員中，60%客戶來自深圳，30%來自北方。

因特殊的地址位置和環(huán)境，大多數(shù)文旅項目的空置率都居高不下。該銷售人員表示，海邊度假項目一般是不會達(dá)到50%的入住率，目前該項目的入住率在30-40%，已經(jīng)算很高了。

他繼續(xù)補(bǔ)充道：“碧桂園正試圖把十里銀灘打造成客戶的常住居所，現(xiàn)已有免費(fèi)的苑區(qū)穿梭巴士，還有免費(fèi)到深圳羅湖和福田的業(yè)主專線巴士、粵港直通車。”為了增加賣點(diǎn)，碧桂園還將引入商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配備。

在惠州，除了碧桂園，類似的濱海旅游地產(chǎn)項目也十分活躍，華潤小徑灣、合生濱海城、等項目的銷售情況也都不錯。然而，隨著供應(yīng)量的增加，濱海片區(qū)的文旅產(chǎn)品普遍存在同質(zhì)化嚴(yán)重，賣點(diǎn)單一的問題，未來惠東濱海將迎來更為嚴(yán)峻的考驗。

除了度假休閑之外，也有不少投資置業(yè)者也將目光瞄準(zhǔn)了海邊度假公寓，并且在購房后將房屋托管給酒店進(jìn)行管理。國正天境灣銷售人員向時代周報記者表示，托管酒店的投資回報率為3%，每個月保底收入2500元。

碧桂園十里銀灘的銷售人員則表示，目前有30家托管公司可供選擇，投資回報率在6-8個點(diǎn)。

然而，要實現(xiàn)投資變現(xiàn)卻并非易事，隨著海濱類度假項目的日益增多，惠東濱海物業(yè)托管租金也開始出現(xiàn)下調(diào)。深圳的李先生向時代周報記者表示，自己2014年在巽寮灣投資了兩套公寓，前兩年收益還不錯，基本有5%的收益，但目前收益根本達(dá)不到5%。

http://www.time-weekly.com/html/20181218/255745_1.html