解聘物業(yè)公司引“合法性”之爭(zhēng) 業(yè)主投票程序和監(jiān)督亟待規(guī)范

南昌京東鎮(zhèn)政府通告稱業(yè)委會(huì)解聘物業(yè)公司無(wú)效

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以召開業(yè)主大會(huì)，表決是否解聘物業(yè)公司。不過(guò)南昌市青山湖區(qū)京東鎮(zhèn)尚東大道小區(qū)業(yè)委會(huì)在行使這一權(quán)利時(shí)，最終陷入了“合法性”之爭(zhēng)。近日，京東鎮(zhèn)政府一則通告稱解聘無(wú)效。

業(yè)委會(huì)該如何正確行使權(quán)利？當(dāng)?shù)卣欠裼袡?quán)干涉業(yè)委會(huì)自主決議？

◎文/圖 吳強(qiáng) 新法制報(bào)記者戴平華

要求解聘物業(yè)公司 政府通告決定無(wú)效

9月22日，新法制報(bào)記者在南昌市尚東大道小區(qū)門口見到了小區(qū)業(yè)主袁政浩，袁政浩指引記者來(lái)到小區(qū)進(jìn)門處看到一則通告。

通告稱：根據(jù)8月28日青山湖區(qū)委專題協(xié)調(diào)會(huì)精神及青山湖區(qū)人民法院（2018）贛0111民初1797號(hào)文件，按照物業(yè)條例規(guī)定，尚東大道小區(qū)業(yè)委會(huì)（第三屆）解聘江西華鵬物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱華鵬公司）決定無(wú)效，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前繼續(xù)履好職。通告落款為京東鎮(zhèn)人民政府，日期是8月29日。

袁政浩說(shuō)：“京東鎮(zhèn)政府的這則通告，等于宣告我們業(yè)委會(huì)之前解聘物業(yè)的所有努力都付之東流?！?/p>

當(dāng)天18時(shí)許，小區(qū)業(yè)委會(huì)幾位成員從京東鎮(zhèn)政府開完協(xié)調(diào)會(huì)出來(lái)。

肖玲定說(shuō)：“我是小區(qū)第三屆業(yè)委會(huì)的委員，這次協(xié)調(diào)會(huì)是在青山湖區(qū)政府的主持下召開的。業(yè)委會(huì)要求解聘物業(yè)公司的訴求沒(méi)有獲得政府部門的支持。”

政府何以介入小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之爭(zhēng)？

物業(yè)未撤離 解聘程序被指違規(guī)

肖玲定介紹說(shuō)，2016年2月，尚東大道小區(qū)業(yè)委會(huì)與江西華鵬物業(yè)管理有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同期限為三年，雙方約定小區(qū)公共道路、架空層停車費(fèi)、廣告費(fèi)等收入五五分成，但2017年7月，華鵬公司就不再支付物業(yè)收益分成。在合同期內(nèi)，針對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)，業(yè)委會(huì)還收到了161名業(yè)主的聯(lián)名信，要求解聘物業(yè)公司?；谶@些原因，2017年11月，業(yè)委會(huì)在業(yè)主大會(huì)上就是否解聘華鵬公司提請(qǐng)表決。

記者從一份日期為2017年11月15日的尚東大道小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決票統(tǒng)計(jì)情況報(bào)告上看到，同意解聘華鵬公司的有483票，專有面積為49158.93平方米；反對(duì)票為15票，專有面積為24239.85平方米，其中還包含開發(fā)商22836.35平方米，這次表決共收到的總票數(shù)為510票。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。肖玲定認(rèn)為，尚東大道小區(qū)共有742戶，不管是同意解聘的票數(shù)還是專有面積都符合條例中的相關(guān)規(guī)定。

對(duì)這一投票結(jié)果，物業(yè)公司并未接受，也沒(méi)有撤離。

據(jù)了解，華鵬公司為小區(qū)開發(fā)商下屬的物業(yè)公司。公司總經(jīng)理劉云根受訪時(shí)稱：“在第三屆業(yè)委會(huì)上任之初，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)委會(huì)有個(gè)協(xié)議，內(nèi)容是小區(qū)歷史遺留問(wèn)題及違章建筑問(wèn)題約定，我們雙方約定了違章建筑保持原狀并交付給我們使用，物業(yè)公司每年補(bǔ)償8.8萬(wàn)元給業(yè)主，也就是交給業(yè)委會(huì)。但是合同期間，小區(qū)業(yè)委會(huì)曾經(jīng)向有關(guān)部門舉報(bào)小區(qū)的違建問(wèn)題，相關(guān)部門來(lái)查處。業(yè)委會(huì)沒(méi)有拿了錢還舉報(bào)的道理?！眲⒃聘J(rèn)為業(yè)委會(huì)這種違背當(dāng)初合同的做法屬于欺詐，這才做出了停止支付8.8萬(wàn)元的決定。

劉云根還認(rèn)為，投票存在造假，在2018年年初，相關(guān)部門召開了協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)議提出核對(duì)解聘物業(yè)的投票，遭到了業(yè)委會(huì)拒絕。他懷疑解聘程序違規(guī)，一直在等待調(diào)查。

業(yè)委會(huì)“任期屆滿”起訴被駁回

對(duì)此，肖玲定拿出了兩份合同出示給記者。第一份合同由開發(fā)商與尚東大道第二屆業(yè)委會(huì)于2013年8月簽訂，業(yè)委會(huì)同意違章建筑保持現(xiàn)狀并同意開發(fā)商繼續(xù)使用。第二份合同為補(bǔ)充協(xié)議，約定此前合同繼續(xù)有效，同時(shí)，開發(fā)商承諾對(duì)小區(qū)的消防通道及16棟地下車庫(kù)進(jìn)出口循環(huán)行駛在2016年6月底改造完畢等。

肖玲定告訴記者，所謂的舉報(bào)，是有業(yè)主舉報(bào)物業(yè)公司沒(méi)有按照約定開放消防通道。

對(duì)于被指選票造假，肖玲定解釋道，華鵬公司是憑借一份偽造的舉報(bào)材料提出驗(yàn)票，業(yè)委會(huì)當(dāng)然不同意，而且當(dāng)時(shí)青山湖區(qū)房管局并沒(méi)有附議物業(yè)公司提出驗(yàn)票的請(qǐng)求。

肖玲定說(shuō)：“解聘物業(yè)的表決，監(jiān)票人是京祥社區(qū)主任張?jiān)骑w，對(duì)整個(gè)表決進(jìn)行了監(jiān)督?！?/p>

6月15日，業(yè)委會(huì)向青山湖區(qū)人民法院起訴華鵬公司，要求物業(yè)公司離場(chǎng)。不過(guò)，法院以尚東大道小區(qū)第三屆業(yè)委會(huì)任期已滿，認(rèn)定原告主體不適格，駁回了業(yè)委會(huì)的起訴。

“法院認(rèn)為我們不能用第三屆業(yè)委會(huì)的身份起訴，并沒(méi)有說(shuō)第三屆業(yè)委會(huì)在任期內(nèi)解聘物業(yè)公司的表決無(wú)效。”肖玲定解釋說(shuō)。

新法制報(bào)記者從小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)備案表上看到，任期一欄寫明是2015年6月28日至2018年5月28日。

肖玲定說(shuō)：“現(xiàn)在我們只能寄希望第四屆業(yè)委會(huì)早日依法成立?！?/p>

據(jù)介紹，6月21日至6月25日，小區(qū)進(jìn)行了業(yè)委會(huì)換屆，選舉產(chǎn)生了尚東大道小區(qū)第四屆業(yè)委會(huì)成員，不過(guò)新的業(yè)委會(huì)到青山湖區(qū)房管局備案時(shí)遭到拒絕。

“房管局物業(yè)科工作人員說(shuō)，備案表要蓋上京祥社區(qū)的公章，不然無(wú)法備案?？墒巧鐓^(qū)主任說(shuō)是違規(guī)選舉，應(yīng)由他們組織選舉，不予蓋章?！毙ち岫ㄕf(shuō)，解聘物業(yè)公司再次陷入僵局。

據(jù)肖玲定介紹， 8月28日，青山湖區(qū)開了一次專題協(xié)調(diào)會(huì)。從肖玲定提供的一個(gè)三分半鐘的全程會(huì)議視頻可以看到。會(huì)議開始由京東鎮(zhèn)綜治工作專職副主任傳達(dá)了8月27日青山湖區(qū)針對(duì)小區(qū)的事情召開的專題調(diào)度會(huì)的精神，再由京東鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)鄒安平宣布相關(guān)決定后結(jié)束，其中決定的內(nèi)容基本與8月29日的通告無(wú)異。

解聘物業(yè)公司表決存爭(zhēng)議

鄒安平受訪時(shí)表示，京東鎮(zhèn)下達(dá)解聘江西華鵬物業(yè)管理有限公司決定無(wú)效的通告，是綜合法院的裁定書考慮，主要還是因?yàn)榈谌龑脴I(yè)委會(huì)任期已滿，按照相關(guān)條例，當(dāng)時(shí)的決議不具備效力，政府予以先行叫停。

當(dāng)記者出具尚東大道小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決解聘華鵬公司的情況報(bào)告，詢問(wèn)業(yè)委會(huì)在2017年11月任期內(nèi)作出的表決，是否應(yīng)該認(rèn)可時(shí)，鄒安平回應(yīng)稱：“這份情況報(bào)告是第一次看到，具體的情況不是很清楚，對(duì)于業(yè)委會(huì)提供的材料，還需要進(jìn)一步核實(shí)，到時(shí)候會(huì)出具一份書面材料向媒體公布?！彼瑫r(shí)對(duì)材料的真實(shí)性表示懷疑，稱需要核實(shí)之后才能答復(fù)。

對(duì)于應(yīng)由京祥社區(qū)組織選舉尚東大道小區(qū)新一屆業(yè)委會(huì)的做法，鄒安平表示該做法根據(jù)物業(yè)條例的規(guī)定，是正確的。

肖玲定則表示，業(yè)委會(huì)已經(jīng)把所有相關(guān)材料提交給了政府，其中就包括尚東大道小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決解聘華鵬物業(yè)公司的情況報(bào)告，同時(shí)也向政府相關(guān)部門明確了解聘物業(yè)公司是任期內(nèi)的表決。

隨后，記者來(lái)到青山湖區(qū)房管局物業(yè)管理科，該科室工作人員未接受采訪。

張?jiān)骑w接受電話采訪時(shí)表示，解聘物業(yè)公司的表決過(guò)程，他參與了監(jiān)票，但他曾經(jīng)就業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)的程序提出了指導(dǎo)意見，要求業(yè)主憑借房產(chǎn)證進(jìn)行投票，實(shí)際操作中并未按此進(jìn)行。并且事后有人舉報(bào)違規(guī)，涉嫌投票造假。

肖玲定認(rèn)為，小區(qū)議事規(guī)則里沒(méi)有明確指出需要提供房產(chǎn)證參加投票，很多業(yè)主的房產(chǎn)證因?yàn)殂y行抵押等客觀原因不能提供，所以他們采取用身份證和房號(hào)參與投票。

張?jiān)骑w強(qiáng)調(diào)，解聘物業(yè)公司的表決存在爭(zhēng)議，該問(wèn)題經(jīng)過(guò)相關(guān)部門多次會(huì)議協(xié)調(diào)，最終要通過(guò)法律途徑解決。

律師：政府發(fā)通告無(wú)法律依據(jù)

南昌市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)一位不愿意透露姓名的人士認(rèn)為，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》在不斷修訂完善，其中也明確了政府及相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督義務(wù)，目前對(duì)于業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行選聘解聘物業(yè)公司的流程，沒(méi)有細(xì)致的指導(dǎo)和監(jiān)督硬性規(guī)定，造成了監(jiān)督缺位的情況。

解聘表決的投票程序是產(chǎn)生糾紛的高發(fā)環(huán)節(jié)，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主往往會(huì)把其中的矛盾訴之于政府及相關(guān)物業(yè)管理部門，政府相關(guān)部門如果前期指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)履行不到位，那么會(huì)導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生時(shí)，雙方的問(wèn)題得不到快速合理的解決。

他建議業(yè)委會(huì)在進(jìn)行投票表決解聘物業(yè)公司時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知所屬街道、居委會(huì)和物管部門，尋求三方指導(dǎo)和監(jiān)督。街道、居委會(huì)和物管部門則應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)遞交上來(lái)的解聘程序、投票方式、計(jì)票方式、開票方式等一系列操作進(jìn)行審核和監(jiān)督，將選票結(jié)果予以公示。如果解聘程序既做到了依法依規(guī)，又接受了三方監(jiān)督，那么類似解聘糾紛就會(huì)減少很多。

江西人民律師事務(wù)所李亞斌律師則認(rèn)為，政府出具這樣一個(gè)通告，是沒(méi)有法律依據(jù)的。通告所依據(jù)的是法院民事駁回起訴的裁定書，只是一種程序意義上的裁定，并沒(méi)有對(duì)這個(gè)解聘行為，做一個(gè)實(shí)體審判。

李亞斌認(rèn)為，尚東大道小區(qū)業(yè)委會(huì)只是因?yàn)椴皇瞧鹪V的適格主體，從而導(dǎo)致起訴被駁回，但這個(gè)結(jié)果并不能否認(rèn)雙方當(dāng)事人的實(shí)體關(guān)系。在任期之內(nèi)做出的這個(gè)解聘行為是否有法律依據(jù)，并不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)程序性的裁定而發(fā)生終局性的改變。

截至發(fā)稿時(shí)，新法制報(bào)記者還未收到京東鎮(zhèn)政府關(guān)于此事的書面回復(fù)。

肖玲定告訴記者，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備提請(qǐng)上訴，他們期待問(wèn)題能得到合理解決。