[摘要] 根據(jù)廣州市政府在2017年3月17日發(fā)布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施要求，非廣州戶籍居民家庭：“連續(xù)繳納社保3年變?yōu)?年”，限購1套住房。

時代周報記者 蔡穎 發(fā)自廣州

近期，住建部等七部委重拳出擊，決定在北京、上海、廣州等30個城市聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。本次專項行動的打擊重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。而據(jù)媒體報道稱，多家房企的項目在專項檢查中涉及“雙合同”等違規(guī)情況被查，部分項目已暫停對外銷售。

“最近監(jiān)管嚴(yán)，很多樓盤都不敢明目張膽地簽訂雙合同，甚至部分樓盤已經(jīng)停止了渠道帶客。此外，愿意以延遲簽約的方式來進(jìn)行售房的開發(fā)商也越來越少?！睆V州一位中介人士向時代周報記者這樣說道。

在融資難度增大的情況下，房企對于資金回籠的需求更高，而住宅銷售回款是目前大部分房企最為看重的現(xiàn)金流來源。近日，時代周報記者也對廣州的一些項目進(jìn)行了走訪，涉嫌違規(guī)的現(xiàn)象仍然存在，頂風(fēng)作案背后，是各房企背負(fù)的資金壓力。

違規(guī)情況仍存在

7月19日，時代周報記者走訪了位于廣州市天河?xùn)|圃小新塘合景路的天河星作二期。據(jù)項目置業(yè)顧問介紹，即便沒有廣州戶口，或未持續(xù)交滿五年社保，也就說，即便客戶沒有購房資格，也可以通過延遲簽約來解決，具體操作方式為：可以先簽意向書，等到五年社保交齊具備房屋購買資格后，再進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

不過，“如果要走延遲備案，必須在一個月之內(nèi)付清全款”。同時該置業(yè)顧問表示，付全款可以享受9.5折優(yōu)惠。對于上述情況，時代周報記者致電天河星作項目的開發(fā)商力迅地產(chǎn)，但截至發(fā)稿，并未收到該公司的回應(yīng)。

此外，除了限購政策之外，當(dāng)一二線城市政府開始實施新房限價管理之時，廣州隨之跟進(jìn)并成為限價最為嚴(yán)格的一線城市，但由于限定的價格低于預(yù)期價格，部分開發(fā)商則通過“雙合同”來規(guī)避這一價格限制。

上述天河星作的置業(yè)顧問向時代周報記者表示，如若購買，購買者需要另外簽訂一份裝修合同，其中80平方米單位的精裝修費(fèi)用在20萬元左右。

而這一操作并非孤例。時代周報記者走訪了黃浦區(qū)多個樓盤，同樣需要以“購房合同+裝修合同”的形式來購房，即除了簽署一份正式的《商品房買賣合同》外，還需要簽署另一份以“裝修合同”為名目的合同。

“雙合同”直接加劇了購房者的壓力。在走訪過程中，有購房者向時代周報記者抱怨稱，已連續(xù)看了多個樓盤，大部分都有雙合同，裝修合同費(fèi)用并不便宜，雖有諸多無奈，但也只能默認(rèn)這樣的潛規(guī)則?！爸翱粗辛它S埔區(qū)的一個樓盤，樓盤備案價在2000元/平方米左右，而實際售價則為33000–35000元/平方米，存在的1萬多差價將以裝修的合同來支付，而且1年之內(nèi)須給完裝修款，首付壓力巨大。”

隨后時代周報記者詢問中介，雙合同是否存在一定風(fēng)險，對方表示并不需要擔(dān)心?！把b修協(xié)議都是自愿簽署，是合法有效的。”

對此，北京盈科（深圳）律師事務(wù)所張茂申律師向時代周報記者表示，政府制定了嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼實價的規(guī)定，違反管理性強(qiáng)制規(guī)范的行為雖然會受到處罰，但是政策沒有上升到法律、行政法規(guī)的層面，更多的是一種管理性的強(qiáng)制規(guī)范。張茂申補(bǔ)充道，但是該行為在民商法上仍然具有效力。

房企資金壓力

今年6月底，住建部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

而對于目前的嚴(yán)厲規(guī)定，中介方面也會有對策。在時代周報記者走訪的一處房屋中介，一位中介便表示，現(xiàn)在政府對雙合同管制嚴(yán)格，如果樓盤遭遇檢查，裝修合同并不會拿出來在現(xiàn)場簽約?！澳壳皠倓偸盏较鄳?yīng)通知，部分樓盤已經(jīng)全面停止渠道帶客，具體什么時候恢復(fù)暫時未定?！?/p>

針對一些房屋銷售的亂象，政府方面一直在不斷出臺相應(yīng)政策進(jìn)行整治。

2014年，廣州住建委出手整治 “雙合同”亂象，即要求開發(fā)商在申請預(yù)售證時須先簽訂《商品房預(yù)售承諾書》，承諾不以“雙合同”的形式進(jìn)行銷售。在2017年3月的政策調(diào)控中，政府再次申明應(yīng)該嚴(yán)格按照預(yù)售許可備案價“明碼標(biāo)價”，不可進(jìn)行暗箱操作。

限購政策也在不斷加強(qiáng)。根據(jù)廣州市政府在2017年3月17日發(fā)布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施要求，非廣州戶籍居民家庭：“連續(xù)繳納社保3年變?yōu)?年”，限購1套住房。此舉標(biāo)志著外地人到廣州進(jìn)行炒樓的行為將被杜絕。

政府還提出從嚴(yán)查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記；對教唆、協(xié)助購房人騙取購房資格的中介機(jī)構(gòu)，責(zé)令停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人，情節(jié)嚴(yán)重的追究當(dāng)事人法律責(zé)任。

一方面是嚴(yán)厲的規(guī)定，另一方面卻是屢禁不止的銷售亂象，銷售端的承壓和資金鏈的緊張成為房企不惜鋌而走險的重要原因。協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向時代周報記者表示，目前房企融資渠道全面收緊，面臨著巨額的資金壓力，銷售是房企獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流主要途徑。

不過，易居研究院副院長楊紅旭指出，在樓盤銷售中出現(xiàn)上述亂象的原因，也與限價價格制定得低有關(guān)，價格定得低會壓縮房企的利潤空間。在他看來，應(yīng)該放松限價政策，加強(qiáng)限購政策。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，打擊樓市銷售亂象，調(diào)和控要同步進(jìn)行，限價是短期調(diào)控的必要措施，在供需結(jié)構(gòu)緊張的時候需要限價，不限價帶來的后果就是市場價格快速上漲，但只限價而不調(diào)結(jié)構(gòu)，不解決供需矛盾，各種亂象依然會出現(xiàn)。

http://www.time-weekly.com/html/20180724/252524_1.html